LA NOUVELLE PROCEDURE DE SAISIE DES CREANCES IMMOBILIERES EN MATIERE DE LOCATION OU CHARGES DE COPROPRIETE

 LA NOUVELLE PROCÉDURE DE SAISIE DES CRÉANCES IMMOBILIÈRES EN MATIÈRE DE LOCATION OU CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : UNE RÉFORME "DÉJUDICIARISÉE" AU 1ER JUILLET 2025

À compter du 1er juillet 2025, la procédure de saisie des rémunérations (communément appelée "saisie sur salaire"), qui peut être utilisée par les bailleurs ou les syndicats de copropriété pour recouvrer des loyers impayés ou des charges de copropriété dues (à condition de disposer d'un titre exécutoire), est profondément réformée. Cette évolution, issue notamment de la Loi n° 2023-1059 du 20 novembre 2023, vise à simplifier et à accélérer la démarche en confiant la majeure partie de la procédure aux Commissaires de justice (anciens huissiers de justice), sous le contrôle du Juge de l'exécution.

1. Le point de départ : Le titre exécutoire

La première étape reste inchangée : le créancier (bailleur, syndic de copropriété, etc.) doit être en possession d'un Titre exécutoire (généralement une décision de justice définitive) constatant une créance liquide et exigible.

2. L'initiation de la procédure : Le commissaire de justice au centre du dispositif

C'est là qu'intervient la réforme majeure, marquant la « déjudiciarisation » du processus.

Le commandement de payer

Muni de son titre exécutoire, le créancier mandate un Commissaire de justice qui délivre au débiteur un Commandement de payer. Cet acte est essentiel car il marque le début de la phase amiable et précontentieuse.

Le délai d'1 mois et les options du débiteur

Après la signification du commandement de payer, le débiteur dispose d'un délai d'un mois pour agir. Plusieurs issues sont possibles :

• Accord amiable : Le débiteur et le créancier peuvent trouver un Accord sur le montant et les modalités de paiement. Cet accord est formalisé par un Procès-verbal enregistrant cet accord, ce qui suspend la procédure de saisie. Si l'accord est respecté, la mainlevée de la saisie (sa levée) est transmise à l'employeur.

• Silence ou inaction : Si le débiteur ne réagit pas, ou si l'accord amiable n'est pas trouvé.

• Contestation : Le débiteur a la possibilité de saisir le Juge de l'exécution pour contester la dette ou la procédure.

Inscription au Registre National des Saisies

Parallèlement, et en l'absence de réaction du débiteur, le Commissaire de justice procède à l'Inscription de la procédure de saisie des rémunérations au Registre national dédié (tenu par la Chambre nationale des Commissaires de justice). Ce registre garantit la traçabilité des procédures en cours.

3. La mise en œuvre de la saisie

Si aucun accord n'est trouvé, ou si l'accord amiable n'est pas respecté (délai de trois mois après l'accord), la procédure se poursuit :

• Désignation du « Commissaire de justice répartiteur » : Un Commissaire de justice (qui peut être le même que celui ayant délivré le commandement de payer) est désigné comme répartiteur. Il devient l'interlocuteur unique pour l'ensemble des parties et est chargé du suivi financier du dossier.

• Procès-Verbal de Saisie : Le Commissaire de justice répartiteur établit un Procès-verbal de saisie signifié à l'employeur (le tiers-saisi).

• Rôle de l'Employeur :

  • L'employeur (tiers-saisi) a l'obligation de Transmettre les informations relatives à la situation du débiteur et le montant de sa quotité saisissable dans les 15 jours.

  • L'employeur effectue ensuite la retenue sur salaire et la verse directement au Commissaire de justice répartiteur.

• Dénonciation au débiteur : La saisie est dénoncée au débiteur dans un délai de 8 jours.

• Information de l'employeur : Le Commissaire de justice informe l'employeur des modalités de la saisie dans les 8 jours.

4. La fin de la procédure

Le Commissaire de justice répartiteur procède à la Répartition de la somme saisie au profit du ou des créanciers.

La procédure prend fin soit par l'Apurement total de la dette, entraînant la Mainlevée de la saisie (formalisée par le Commissaire de justice), soit par une décision du Juge de l'exécution. Le débiteur conserve en effet la possibilité de saisir le Juge de l'exécution (JEX) à tout moment pour contester la saisie, demander des délais de paiement, ou faire valoir ses droits.

5. Ce qu'il faut retenir

Cette réforme marque une étape importante dans la gestion du recouvrement de créances. Elle retire l'étape systématique de conciliation devant le Juge, rendant la procédure plus rapide et plus technique, sous la seule responsabilité des Commissaires de justice. Le rôle du Juge de l'exécution est recentré sur le contrôle de la légalité et le règlement des contestations, assurant ainsi une meilleure efficacité pour les créanciers tout en maintenant les garanties essentielles pour les débiteurs.

SOURCE: OEFE IMMO