CHANGER DE SYNDIC : LES ETAPES CLES POUR UNE TRANSITION REUSSIE

Remplacer un syndic de copropriété peut s'avérer nécessaire pour diverses raisons : insatisfaction des copropriétaires, manque de réactivité, honoraires excessifs, etc. Heureusement, la procédure est encadrée et bien définie.

Voici les étapes clés à suivre pour changer de syndic en toute sérénité.

1. Demander des propositions de contrat et des fiches tarifaires normalisées à plusieurs syndics:

C'est la première étape indispensable pour comparer les offres et choisir le syndic le plus adapté aux besoins de la copropriété. Il est important de contacter au moins trois syndics différents pour obtenir une vision large du marché.

Lors de la prise de contact, n'hésitez pas à demander ces 2 documents normalisés que tous les cabinets doivent remettre au copropriétaire qui en fait la demande :

• Une proposition de contrat pour la gestion de la copropriété

• La fiche tarifaire détaillée des prestations proposées

2. Transmettre les documents au syndic en place

Avant l'envoi des convocations à l'assemblée générale (AG), les copropriétaires souhaitant changer de syndic doivent impérativement transmettre les documents suivants au syndic en place :

• Les propositions de contrat des syndics concurrents
• Les fiches tarifaires correspondantes

Cette transmission doit être effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR). Le syndic en place est alors tenu de :

• Informer les copropriétaires de la date de la prochaine AG

• Communiquer la date limite de réception des questions à rajouter à l'ordre du jour
• Mettre à l'ordre du jour la question de la mise en concurrence du contrat de syndic

3. Voter le changement de syndic en assemblée générale

Le changement de syndic est soumis au vote des copropriétaires lors de l'AG. Pour être validé, il doit obtenir la majorité absolue des voix, soit plus de 50% des tantièmes de tous les copropriétaires présents, représentés, ayant voté par correspondance ou absents.

⚠ATTENTION, certains syndics utilisent la passerelle 25-1 en revotant une 2ème fois leur propre contrat pour qu'il passe qu'à la majorité des présents, représentés et ayant voté par correspondance pour reconduire leur contrats en disqualifiant automatiquement les concurrents.

Cette pratique est autorisé mais ne peut se faire sans avoir passé en 1er vote l'ensemble des propositions de contrat avant de pouvoir revoter avec la passerelle. Si vous souhaitez réellement changer de syndic, votez "CONTRE" et invitez le plus grand nombre à faire de même.

Le nouveau syndic peut prendre ses fonctions à minima 1 jour après l'AG le designant. Pour rappel:

L'assemblée générale désigne un nouveau syndic et fixe les dates de fin du contrat en cours et de prise d'effet du nouveau contrat, qui interviennent au plus tôt 1 jour franc après la tenue de cette assemblée. (loi du 10.07.1965 art. 18-VII)

4. Finaliser la transition

Une fois le nouveau syndic choisi, il est important de finaliser la transition en :

• Signant le contrat de syndic du nouveau syndic sous 8 jours après l'AG et qui prend ses fonctions par contre le lendemain de l'AG
• Le nouveau syndic prend contact avec l'ancien syndic qui doit obligatoirement lui transmettre les archives dans les délais suivants:

Documents à remettre dans un  délai de 15 jours à partir de l'arrêt des fonctions

• Situation de trésorerie de la copropriété

• Références des comptes bancaires du syndicat de copropriétaires et coordonnées de la banque

Documents à remettre dans un  délai de 1 mois à partir de l'arrêt des fonctions

• Ensemble des documents et archives du syndicat de copropriétaires et ensemble des documents dématérialisés liés à la gestion de l'immeuble ou aux lots gérés, dans un format téléchargeable et imprimable. Ces documents doivent être accompagnés d'un bordereau récapitulatif de ces pièces. Le syndic doit remettre une copie de ce bordereau au conseil syndical.
  Lorsque le syndicat a fait le choix de confier ses archives à un prestataire spécialisé, le syndic doit dans ce délai de 1 mois, informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

• Ensemble des documents contractuels ou techniques concernant l'immeuble (notamment le diagnostic technique global)

Documents à remettre dans un délai de 3 mois à partir de l'arrêt des fonctions

État des comptes des copropriétaires et du syndicat de copropriétaires après apurement et clôture

En suivant ces étapes clés, les copropriétaires peuvent changer de syndic en toute sérénité et choisir le professionnel le plus adapté à leurs besoins.

Informations complémentaires :

• Le syndic en place ne peut pas s'opposer à la mise en concurrence de son contrat.
• Le cabinet de syndic OEFE IMMO peut répondre à toutes vos questions en cas de difficulté.

SOURCE: www.oefe-immo.fr