LE CERTIFICAT ARTICLE 20 ET ARTICLE 20-II DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 : GUIDE POUR LES VENDEURS

ILLUSTRATION IA

La vente d’un bien en copropriété est encadrée par un cadre juridique strict, visant à protéger les droits de toutes les parties prenantes, notamment le syndicat des copropriétaires. Parmi ces règles figurent les obligations du vendeur relatives au certificat prévu à l’article 20 et au certificat de l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi n°2024-322 du 9 avril 2024. Voici un éclairage pour les vendeurs sur ces deux certificats, leur rôle et leurs implications.

1. Le Certificat Article 20 : Une Obligation Primordiale pour le Vendeur

Lors de la vente d’un lot de copropriété, le vendeur doit fournir au notaire un certificat du syndic, datant de moins d’un mois, attestant qu’il n’a aucune dette envers le syndicat des copropriétaires. À défaut de ce certificat, certaines démarches spécifiques s’appliquent :

• Notification obligatoire au syndic : Le notaire doit notifier la vente au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter de la mutation de propriété.
• Opposition possible du syndic : Le syndic dispose alors de 15 jours pour faire opposition au versement des fonds, à hauteur des sommes dues par le vendeur. Cette opposition doit être formée par acte extrajudiciaire et comporter une élection de domicile et les détails de la créance.
• Blocage des fonds : Les fonds restent bloqués jusqu’à un accord entre le syndic et le vendeur. En cas de désaccord persistant après trois mois, les fonds sont versés au syndicat, sauf contestation judiciaire.

💡 À savoir : Si une opposition régulière est formée, elle active l’hypothèque légale du syndicat, renforçant ainsi la garantie de recouvrement des dettes.

2. Le Certificat Article 20-II : Vérification des Obligations de l’Acquéreur

Avant la signature de l’acte authentique de vente, le notaire doit vérifier la situation de l’acquéreur vis-à-vis de la copropriété, en particulier si ce dernier est déjà copropriétaire dans l’immeuble concerné. Cette étape nécessite une collaboration étroite avec le syndic :

• Notification préalable : Le notaire transmet au syndic les noms de l’acquéreur (et, le cas échéant, des associés et mandataires sociaux d’une société acquéreuse) ainsi que ceux de leurs conjoints ou partenaires PACSés.
• Délivrance du certificat : Le syndic a un mois pour fournir un certificat attestant :
  • Que l’acquéreur et les personnes liées ne sont pas copropriétaires ;
  • Ou, si elles le sont, qu’elles n’ont pas de dettes envers la copropriété datant de plus de 45 jours.

Si des dettes existent et restent impayées, le notaire notifie aux parties l’impossibilité de conclure la vente.

3. Impact en Cas d’Avant-Contrat

Lorsque la vente est précédée d’un avant-contrat, une étape intermédiaire s’ajoute pour sécuriser la transaction :

• Si le syndic informe que l’acquéreur ou ses associés ont des dettes, ceux-ci disposent de 30 jours pour régulariser leur situation.
• Absence de régularisation : À défaut de règlement dans ce délai, l’avant-contrat est annulé aux torts de l’acquéreur, mettant fin au processus de vente.

SOURCE: ART.20 LOI DU 10 JUILLET 1965