LE FINANCEMENT D’UN MODIFICATIF AU RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ : RÉFÉRENCES LÉGALES ET SCÉNARIOS PRATIQUES

ILLUSTRATION IA

La modification du règlement de copropriété (RCP) est une démarche essentielle dans la vie d’une copropriété, notamment pour refléter des changements structurels, des évolutions légales ou encore des besoins spécifiques des copropriétaires. Cependant, le financement de cette modification soulève souvent des interrogations, en particulier lorsque la modification est initiée à la demande ou au bénéfice d’un seul copropriétaire.

1. Cadre légal du financement du modificatif au RCP

La modification d’un règlement de copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967. Ces textes définissent les règles de gestion des copropriétés et les modalités relatives à la modification du règlement.

a) Principe général : Répartition des frais selon l'intérêt commun
L’article 10 de la loi de 1965 stipule que le règlement de copropriété peut être modifié par l'assemblée générale des copropriétaires, à des majorités variables selon l'objet de la modification (majorité simple, article 24 ; majorité absolue, article 25 ; article 26 ou unanimité). Les frais afférents à cette modification (frais d'huissier, de notaire, de géomètre, etc.) sont, en principe, répartis entre tous les copropriétaires, proportionnellement à leurs quotes-parts dans les charges générales.

b) Cas spécifique : Modification à l'initiative d’un seul copropriétaire
Lorsque la modification du RCP est demandée par un copropriétaire pour son seul intérêt (par exemple, l'annexion d'une partie commune ou la modification de la destination d'un lot), l'article 30 de la loi de 1965 prévoit que les frais inhérents à cette modification sont à la charge exclusive de ce copropriétaire. La jurisprudence confirme que ces frais comprennent non seulement les coûts techniques (géomètre, architecte) mais également les frais juridiques (notaire, publication au fichier immobilier SPF, frais AG, honoraires de syndic).

2. Scénario : Modification du RCP à la demande et au bénéfice d’un seul copropriétaire

Prenons un exemple concret : un copropriétaire souhaite transformer un local commercial en habitation. Cette modification implique une mise à jour du RCP pour changer la destination du lot concerné.

Étapes de la procédure :

1. Demande écrite à l’assemblée générale
   Le copropriétaire soumet une proposition de modification à l’ordre du jour de l’assemblée générale. La demande doit inclure une justification (plan de transformation, intérêt du projet, etc.) et être accompagnée d’un projet de modificatif.

2. Vote en assemblée générale
   La modification doit être votée selon la majorité requise (article 26, unanimité des copropriétaires si la modification touche la destination de l’immeuble, ou article 25 si elle n’affecte qu’un aspect mineur).

3. Prise en charge des frais
   Dans ce scénario, l’intégralité des frais liés à la modification (actes notariés, expertise technique, publication au fichier immobilier) est supportée par le copropriétaire à l’origine de la demande. Cette règle s’appuie sur l'article 30 de la loi précitée, qui stipule que les frais d’un modificatif à titre individuel ne doivent pas impacter la collectivité des copropriétaires.

Exemple pratique :
• Un copropriétaire annexe les combles situés au-dessus de son lot, considérés comme une partie commune.
• Après accord en assemblée générale à l’unanimité, un modificatif au RCP est réalisé pour indiquer que les combles deviennent une partie privative.
• Les frais du géomètre (nouveau calcul des tantièmes), du notaire (rédaction de l’acte modificatif), ainsi que les coûts administratifs (frais AG, honoraires syndic, publication au service de la publicité foncière) sont entièrement à la charge de ce copropriétaire.

SOURCE: Art. 10 loi 10 juillet 1965 ; Art. 30 loi 10 juillet 1965