DANGER EN COPROPRIETE: LE RISQUE MAJEUR DE NON APPROBATION DES COMPTES

L'approbation annuelle des comptes par l'assemblée générale des copropriétaires est une formalité essentielle qui va bien au-delà de la simple validation comptable. Elle est la pierre angulaire de la gestion saine et de la stabilité financière de la copropriété. La loi, récemment renforcée, encadre strictement cette obligation et prévoit des conséquences lourdes en cas de manquement, allant jusqu'à l'intervention judiciaire et le risque de voir le syndic se désengager.

L'impasse du NON-APPROBATION des Comptes annuels en copropriété

Le refus d'approuver les comptes lors de l'assemblée générale (AG) crée immédiatement une situation de blocage pour la copropriété.

• Blocage Financier et Opérationnel : L'approbation des comptes permet l'apurement des comptes entre le syndicat des copropriétaires et le syndic. Sans cette validation, le syndic ne peut clore définitivement l'exercice, ce qui peut rendre complexes les opérations courantes, le report de solde, et la mise en place des budgets prévisionnels futurs.

• Déséquilibre Budgétaire : La non-approbation met en péril l'équilibre financier de la copropriété. Elle peut signifier une incapacité à recouvrer sereinement les charges ou à engager des dépenses essentielles (travaux, maintenance), faute de visibilité et d'accord sur la situation financière exacte. Elle génère incertitude et méfiance au sein du syndicat.

Le déclenchement de l'alerte et la désignation d'un Mandataire Ad Hoc

L'article 29-1 A de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version récente, est très clair : la non-approbation des comptes est un signal d'alarme qui force l'intervention.

L'obligation d'action du syndic

Le syndic a l'obligation légale d'agir dans deux cas précis :

1. Impayés Élevés : Si, à la clôture des comptes, les impayés atteignent 25 % (ou 15 % pour les copropriétés de plus de 200 lots) des sommes exigibles.

2. Absence de Vote Pluriannuelle : En l'absence de vote de l'assemblée générale sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans.

Dans ces deux hypothèses, le syndic doit informer le conseil syndical et, surtout, saisir sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc.

La sanction de la répétition

Le cas de l'absence de vote sur l'approbation des comptes depuis au moins 2 ans est particulièrement grave. Il est perçu comme une défaillance durable du syndicat des copropriétaires à assurer sa gestion financière.

• Rupture du Contrat de Syndic : Bien que l'article 29-1 A n'oblige pas textuellement le syndic à "dénoncer son contrat", la nécessité de saisir le juge pour la désignation d'un mandataire ad hoc traduit une situation de crise majeure et d'incapacité du syndic à exercer sereinement son mandat. L'intervention judiciaire est une reconnaissance de la paralysie de la copropriété, remettant de facto en cause la poursuite normale du contrat. En pratique, cette saisine marque un point de non-retour, forçant souvent le syndic à reconsidérer son engagement.

• Intervention du Juge : Le mandataire ad hoc, désigné par le juge, a pour mission de rétablir une gestion normale, ce qui peut inclure la convocation d'une AG pour statuer enfin sur les comptes. C'est une mise sous tutelle provisoire bien plus coûteuse qu'un syndic de la gestion.

Conclusion : La responsabilité des copropriétaires

La non approbation des comptes, surtout si elle est réitérée, n'est pas un simple désaccord passager ; c'est un acte de déstabilisation qui entraîne une spirale de conséquences : blocage de l'apurement, mise en danger de l'équilibre financier et, in fine, l'intervention contrainte d'un mandataire de justice. Les copropriétaires doivent prendre conscience de leur responsabilité : l'abstention ou le refus systématique de voter les comptes est un facteur de dégradation du fonctionnement de leur propre immeuble. Une solution plus simple existe pour éviter ces désagrément, demander la désignation d'un nouveau syndic.

SOURCE:  ART 29-1 A LOI 10 JUILLET 1965 ; ART 18 DE LA LOI HABITAT DEGRADE DU 9 AVRIL 2024 ; OEFE IMMO