LES PARTICULARITÉS DES COPROPRIÉTÉS EN ASL, AFUL OU UNION DE COPROPRIÉTAIRES : INTÉRÊT, FORMALITÉS ET ORGANISATION

ILLUSTRATION IA

La gestion collective de biens immobiliers peut s’effectuer sous différentes formes juridiques, parmi lesquelles les Associations Syndicales Libres (ASL), les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL) ou encore les unions de copropriétaires. Ces structures offrent des alternatives au régime classique de la copropriété régi par la loi du 10 juillet 1965. Détaillons leurs particularités, leurs modalités de création et de fonctionnement.

1. Les Associations Syndicales Libres (ASL)

Définition et intérêt

Une ASL est une association qui regroupe des propriétaires fonciers dans un but d’intérêt commun, souvent la gestion et l'entretien de biens collectifs comme des espaces verts, des voiries privées ou des équipements partagés. Elle est particulièrement adaptée aux ensembles immobiliers horizontaux (lotissements).

Intérêts principaux :

• Souplesse de fonctionnement par rapport à la copropriété classique.

• Absence d'obligation d'application stricte de la loi de 1965.

• Fiscalité allégée et moindre lourdeur administrative.

Formalités de création

• Acte constitutif : Rédigé par acte notarié ou sous seing privé, il doit contenir les statuts de l’ASL et définir son objet (par exemple : entretien des parties communes, voirie).

• Publication : L’association doit être publiée à la préfecture pour être opposable aux tiers.

• Adhésion obligatoire : Tous les propriétaires des lots concernés doivent obligatoirement adhérer à l’ASL.

Organisation et prises de décision

• Organes de l’ASL :

  • Assemblée générale : Rassemble tous les membres et prend les décisions stratégiques.

  • Bureau: Les membres du bureau sont élus lors d’une assemblée générale ordinaire par les membres de l’ASL

  • Président : Représente l’association et exécute les décisions prises par l’assemblée.

• Majorité : Les règles de majorité sont fixées par les statuts, offrant une certaine liberté (ou des majorités spécifiques précisées dans les statuts). Ils peuvent également reprendre les dispositions des majorités prévues dans la loi du 10 juillet 1965.

A compter du 1er janvier 2020, conformément à l'arrêté du 25 novembre 2019, la publication des annonces au JOAFE est gratuite.

2. Les Associations Foncières Urbaines Libres (AFUL)

Définition et intérêt

Une AFUL est une structure juridique qui regroupe des propriétaires, qu’ils soient publics ou privés, pour réaliser ou gérer des travaux ou équipements communs (infrastructures, espaces partagés). Elle est souvent utilisée dans le cadre de grands projets immobiliers ou d’aménagement urbain.

Intérêts principaux :

• Favorise la coordination entre différents acteurs (promoteurs, collectivités, particuliers).

• Réglementation adaptée à des projets complexes ou techniques.

• Partage équitable des coûts entre les participants.

Formalités de création

• Déclaration administrative : L’AFUL est constituée par un acte notarié ou une décision administrative.

• Statuts : Ils précisent les droits et obligations des membres, ainsi que les modalités de gestion des travaux.

Organisation et prises de décision

• Organes de l’AFUL :

  • Assemblée générale des membres (principales décisions).

  • Bureau ou comité de direction pour assurer le suivi des projets.

• Majorités : Les règles de prise de décision varient selon les statuts, mais une majorité qualifiée est souvent exigée pour les engagements financiers importants.

3. Les unions de copropriétaires

Définition et intérêt

Une union de copropriétaires regroupe plusieurs copropriétés distinctes pour gérer des parties communes à ces ensembles (parkings, accès, espaces verts).

Intérêts principaux :

• Mutualisation des coûts entre différentes copropriétés.

• Simplification de la gestion d’espaces communs partagés.

Formalités de création

• Acte constitutif : Adopté par les copropriétés concernées.

• Règlement de fonctionnement : Définit les modalités de gestion des parties communes.

Organisation et prises de décision

• Organes :

  • Syndicat de l’union : Instance de décision regroupant des représentants de chaque copropriété.

  • Syndic : Chargé de l’exécution des décisions du syndicat.

• Majorité : Les règles de prise de décision suivent celles de la loi de 1965.

SOURCE: Ordonnance du 1er juillet 2004; ANIL; Art. 22 loi 10 juillet 1965