LOCATION DES PARTIES COMMUNES EN COPROPRIÉTÉ

La location d’une partie commune (logement de gardien, portion de jardin, toiture, emplacement publicitaire…) est juridiquement possible mais strictement encadrée. D’abord, l’assemblée générale doit autoriser la location : il s’agit d’un acte d’administration des parties communes, soumis à la majorité simple de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. La jurisprudence confirme que « les locations consenties… portant sur des parties communes » relèvent de la gestion courante de l’immeuble. En pratique cela signifie qu’il suffit de la majorité des voix exprimées des copropriétaires pour voter le projet de bail. 

Seule une atteinte grave à la destination de l’immeuble (par exemple un usage commercial incompatible avec l’affectation initiale) peut exiger la majorité absolue ou même l’unanimité. Le syndic présente donc au préalable une résolution en assemblée, qui devra obtenir l’aval des copropriétaires selon ces règles de majorité.

Le bail lui-même est conclu au nom du syndicat des copropriétaires. En application de l’article 14 de la loi de 1965, le syndic, mandataire du syndicat, représente légalement le syndicat dans tous les actes civils. 

Concrètement, le syndic signe le contrat de location pour le compte du syndicat (qu’il s’agisse d’un bail d’habitation pour la loge de gardien, d’un bail commercial 3/6/9 pour un local technique ou un espace de publicité, ou d’un bail dérogatoire court pour une partie de terrasse, etc.). Attention, les loyers perçus par des baux d'habitation relèvent habituellement de la fiscalité des revenus fonciers alors que les loyers perçus par les baux commerciaux relèvent des la fiscalité des revenus BIC.

Ce contrat, préalable autorisé en AG, fixe la durée, le loyer et les conditions usuelles du bail. Notons qu’il n’existe pas de lien contractuel direct entre le locataire et le syndic en tant que personne physique ; c’est le syndicat (représenté par le syndic) qui est locataire et percevra les loyers. En résumé, le syndic agit en bailleur mandataire pour le syndicat, conformément au statut et au règlement de copropriété. 

Comptabilisation des loyers reçus

Une fois le bail conclu et le loyer encaissé, il faut l’enregistrer en comptabilité du syndicat. Le plan comptable-type de la copropriété (arrêté du 14 mars 2005) ne prévoit pas de compte spécial pour les loyers, qui sont en général ponctuels pour le syndicat. On les enregistre donc au crédit d’un compte de produits. On utilise habituellement le compte 7141 « Produits divers ». 

Par exemple, Indrit Poni, Directeur associé du CABINET OEFE IMMO recommande : « le montant du loyer [est porté] sur le compte 7141 – Produits divers ». Certains professionnels suggèrent d’affecter les loyers « ponctuels » au compte 7181 « Produits exceptionnels », mais comme ces revenus reviennent généralement chaque année, le compte 714 est plus approprié. 

Le débit correspondant est inscrit sur un compte client (classe 46, locataire du syndicat). Ainsi, le loyer est traité comme un produit ordinaire du syndicat (surplus éventuellement exceptionnel) et vient s’ajouter aux autres produits courants de l’exercice. 
En termes de comptes : DEBIT 46xxx (locataire) / CREDIT 7141 (Produits divers), ou le cas échéant CREDIT 7181 pour un loyer vraiment occasionnel. 
Les charges liées au local (entretien, taxe foncière spécifique, etc.) restent à la charge du syndicat comme pour toute partie commune.

Impôts et transparence fiscale

Sur le plan fiscal, le syndicat des copropriétaires n’est pas imposé lui-même (il n’a pas vocation à faire du profit). Il est « transparent » : les revenus perçus sont directement attribués aux copropriétaires. 

En pratique, les loyers encaissés par le syndicat sont considérés comme des revenus fonciers revenant à l’ensemble des copropriétaires, répartis au prorata de leurs tantièmes. Autrement dit, chaque copropriétaire intègre dans sa déclaration d’impôt la quote-part des loyers correspondant à ses parts. Ce mécanisme est analogue à celui d’une SCI civile imposée à l’impôt sur le revenu : « les membres d’une société transparente [détaillée à l’art. 1655 ter CGI] sont imposés personnellement pour la part des revenus correspondant à leurs droits ». 

De même, si le syndic reçoit 12 000 € de loyers sur l’année, un copropriétaire détenant 5 % des tantièmes concernés par cet encaissement  déclarera 600 € de revenus fonciers (hors charges récupérables) dans sa case relative aux revenus fonciers. 

Ainsi, l’encaissement bénéficie collectivement aux copropriétaires mais fiscalement c’est chacun qui est imposé sur sa fraction. Le syndicat, quant à lui, mentionne ces recettes dans ses comptes (produits divers / exceptionnels) mais n’est pas assujetti à l’IS ou à l’IR (il n’y a pas d’impôt au niveau du syndicat).

Récapitulatif des opérations

• Vote en assemblée générale – Autorisation du bail (vote à la majorité des voix exprimées, article 24). Exceptionnellement, unanimité requise si l’usage envisagé porte atteinte à la destination de l’immeuble

• Signature du bail – Conclu par le syndic pour le compte du syndicat, contrat adapté à la nature de la partie commune (habitation, commercial, etc.).

• Enregistrement comptable – Loyer encaissé en crédit du compte 7141 « Produits divers » (ou 7181 pour un produit très exceptionnel) avec débit sur le compte client (46xxx).

• Déclaration fiscale – Les loyers sont traités en revenus fonciers et répartis aux copropriétaires selon leurs quotes-parts; chacun déclare sa quote-part dans sa propre déclaration de revenus.

En somme, la location de parties communes est un acte géré strictement en assemblée générale, contracté au nom du syndicat, et dont les recettes viennent gonfler les produits divers du budget de la copropriété. Cette pratique, encouragée par la jurisprudence et la doctrine pour renforcer les ressources des copropriétés, doit toujours respecter l’affectation de l’immeuble. Tous les loyers perçus seront ainsi comptabilisés comme revenus du syndicat et fiscalement répercutés aux copropriétaires de façon proportionnelle.

SOURCES : Art.14 et art.24 de la loi du 10/7/1965, plan comptable des copropriétés (Arrêté 14/03/2005), doctrine fiscale (impôts – transparence fiscale, art. 1655 ter CGI) - CABINET OEFE IMMO