LE SYNDIC DE COPROPRIÉTÉ : LA GARANTIE DES FONDS AVANT LES TRAVAUX, UNE OBLIGATION IMPLICITE

ILLUSTRATION IA

La gestion des copropriétés est encadrée en France par la loi du 10 juillet 1965, un texte fondamental qui définit les droits et obligations de chaque acteur. Au cœur de cette gestion se trouve le syndic, véritable pivot entre les copropriétaires et la bonne tenue de l'immeuble. Une question récurrente et essentielle concerne l'engagement des travaux : le syndic doit-il détenir la totalité des fonds avant de lancer les opérations ? Si aucun article de la loi de 1965 ne l'énonce de manière explicite et directe, l'esprit général du texte et l'ensemble des dispositions financières imposent cette prudence comme une obligation implicite et indispensable.

Le rôle central de l'article 18 de la loi de 1965

L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 détaille les multiples missions du syndic. Parmi elles, la gestion financière de la copropriété occupe une place prépondérante. Le syndic est responsable de la tenue des comptes du syndicat des copropriétaires, du recouvrement des charges et de l'exécution des décisions votées en assemblée générale. Engager des travaux représente une dépense significative pour la copropriété. Il est donc de la responsabilité du syndic de s'assurer que les fonds nécessaires sont disponibles et collectés auprès des copropriétaires avant de donner le coup d'envoi des opérations. Lancer des travaux sans les garanties financières adéquates exposerait la copropriété à des impayés, des interruptions de chantier, voire des litiges avec les entreprises.

Le fonds de travaux : un outil essentiel pour anticiper

La loi "ALUR" du 24 mars 2014, complétant la loi de 1965, a renforcé cette logique de précaution en instaurant l'obligation de constituer un fonds de travaux (article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965). Ce fonds est alimenté par des cotisations annuelles obligatoires versées par les copropriétaires. Son objectif est clair : permettre à la copropriété de disposer d'une épargne dédiée pour faire face aux travaux de conservation de l'immeuble, d'amélioration ou de mise en conformité. La présence de ce fonds atteste de la volonté du législateur de sécuriser le financement des projets avant même qu'ils ne soient décidés, renforçant ainsi la nécessité pour le syndic de s'appuyer sur des fonds disponibles.

Les appels de fonds : garantir la disponibilité des sommes

Lorsque des travaux sont votés en assemblée générale, le syndic est chargé d'établir un échéancier d'appels de fonds auprès des copropriétaires. Ces appels de fonds sont répartis selon les quotes-parts de chacun et doivent être réglés aux dates convenues. Avant de signer les devis définitifs et de donner l'ordre de service aux entreprises, le syndic doit scrupuleusement vérifier que les sommes correspondantes aux premiers acomptes, voire à la totalité des fonds pour les chantiers de moindre envergure, ont bien été perçues. C'est une mesure de saine gestion qui protège à la fois le syndicat des copropriétaires et les entreprises prestataires.

Même si la loi du 10 juillet 1965 ne contient pas une phrase affirmant "le syndic doit détenir la totalité des fonds avant d'engager les travaux", l'ensemble de ses dispositions, et notamment celles relatives à la gestion financière et au rôle du syndic, ainsi que l'existence du fonds de travaux, construisent cette obligation de manière indéniable. C'est une règle de prudence et de responsabilité qui assure la bonne exécution des projets et la santé financière de la copropriété.

SOURCE: ART.18 LOI 10 JUILLET 1965