L'OBLIGATION DU NOTAIRE DE NOTIFIER LA MUTATION DES LOTS DE COPROPRIÉTÉ : UNE FORMALITÉ ESSENTIELLE

ILLUSTRATION IA

Dans le cadre de la vente de lots en copropriété, l'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose une obligation formelle au notaire chargé de dresser l'acte de vente : notifier la mutation au syndic. Cette formalité, loin d'être une simple procédure administrative, conditionne la mise à jour des informations essentielles pour le fonctionnement de la copropriété. Son omission peut avoir des conséquences juridiques significatives pour les parties concernées.

Les obligations imposées par l'article 6 du décret de 1967

L'article 6 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 impose que la notification de la mutation d'un lot soit effectuée par le notaire auprès du syndic, et ce, dans des conditions précises. Cette notification doit :

• Être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception ;
• Contenir les informations suivantes : l'identité du vendeur, celle de l'acquéreur, et les lots concernés par la vente.

Cette exigence vise à permettre au syndic de mettre à jour la liste des copropriétaires, conformément à l'article 32 du décret précité. Cette liste constitue un outil indispensable pour la gestion de la copropriété, notamment pour convoquer les assemblées générales, notifier les décisions prises, et appeler les charges communes.

Les risques en cas de manquement du notaire

Lorsque le notaire omet de notifier correctement la mutation, plusieurs conséquences peuvent en découler, tant pour le vendeur que pour le syndic :

1. Incapacité du syndic à acter la mutation
   Tant que le syndic n’a pas reçu une notification conforme aux exigences de l’article 6, il ne peut reconnaître officiellement le nouvel acquéreur comme copropriétaire. Cela signifie que le vendeur reste, aux yeux du syndic, le copropriétaire officiel du lot concerné.

2. Maintien des obligations du vendeur
   En l'absence d'une notification valide, le vendeur reste redevable des charges de copropriété. En effet, la Cour d'appel de Paris (Pôle 4, chambre 2, arrêt du 10 novembre 2021, RG n° 19/18207) a confirmé que le vendeur ne peut se soustraire à cette obligation tant que le transfert de propriété n'a pas été notifié selon les modalités prescrites. Une simple lettre d’accompagnement ne saurait suffire si elle ne respecte pas la forme exigée.

3. Impact sur la gestion de la copropriété
   Le syndic, qui ne dispose pas d’une information officielle sur le changement de propriétaire, ne peut mettre à jour la liste des copropriétaires. Cette situation peut compliquer la gestion de l’immeuble, notamment en cas de litiges ou de convocations aux assemblées générales.

Les implications juridiques pour le vendeur et l'acquéreur

Le vendeur peut être assigné en justice par le syndic pour le paiement des charges impayées, même si le lot a été vendu. Tant que la mutation n’a pas été valablement notifiée, la responsabilité financière des charges reste à la charge du vendeur initial. L’acquéreur, quant à lui, pourrait voir son intégration au sein de la copropriété retardée, créant des situations litigieuses et des incompréhensions.

Les enseignements de la jurisprudence

L’arrêt précité de la Cour d’appel de Paris souligne l’importance de respecter scrupuleusement les formalités imposées par l’article 6. La décision rappelle que la simple publication de l’acte de vente auprès du service de publicité foncière ne remplace pas l’obligation de notifier la mutation au syndic. Ce rappel met en lumière le rôle crucial du notaire dans la sécurisation des transactions immobilières.

Conclusion : l’importance de la vigilance notariale

Pour prévenir tout litige, le notaire doit s’assurer de respecter rigoureusement les exigences de notification imposées par le décret de 1967. Les vendeurs et acquéreurs doivent également être sensibilisés à cette obligation, qui conditionne la bonne marche de la copropriété. L'accomplissement de cette formalité protège non seulement les intérêts des parties à la vente, mais aussi la pérennité de la gestion collective des biens en copropriété.

SOURCE: Art. 6 du Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis