DEMANDE DE RATIFICATION DE TRAVAUX PRIVATIFS EN COPROPRIÉTÉ : PROCÉDURE ET EXIGENCES

ILLUSTRATION IA

La réalisation de travaux privatifs en copropriété peut nécessiter une ratification en assemblée générale, notamment lorsque ces travaux impactent les parties communes ou modifient l'aspect extérieur de l’immeuble. Cette ratification requiert une organisation rigoureuse et une préparation minutieuse pour garantir la conformité juridique et l’approbation des copropriétaires.

Une Ratification Sous le Régime de l’Article 25

Selon la loi du 10 juillet 1965 régissant les copropriétés, certains travaux privatifs doivent être validés en assemblée générale par une majorité absolue dite article 25. Cela signifie qu’au moins la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés ou absents, doit être réunie pour approuver la demande.

Les Étapes Clés pour une Demande de Ratification

1. Préparation du Dossier à Transmettre au Syndic

La demande de ratification doit être accompagnée d’un dossier complet comprenant :

• Le descriptif des travaux : Une présentation détaillée des modifications envisagées, précisant les matériaux, les couleurs, et l’impact potentiel sur les parties communes ou l’aspect extérieur.
• L’autorisation d’urbanisme : Si les travaux nécessitent une déclaration préalable ou un permis de construire, l’autorisation obtenue auprès des services d’urbanisme doit être incluse.
• Les règles d’affichage : Une preuve que les règles légales d’affichage de l’autorisation d’urbanisme ont été respectées sur le site des travaux.
• La projection des travaux : Des plans, dessins ou maquettes permettant aux copropriétaires d’évaluer les changements proposés.
• Le devis du prestataire : Une estimation des coûts par un professionnel qualifié, renforçant la transparence du projet.

2. Respect des Règles du Règlement de Copropriété

Les travaux doivent impérativement respecter les dispositions du règlement de copropriété. Cela inclut :

• La préservation des parties communes.
• L’harmonie esthétique de l’immeuble.
• L’interdiction de certains usages ou modifications, si mentionnée dans le règlement.

3. Inscription de la Demande à l’Ordre du Jour de l’Assemblée Générale

Le dossier complet doit être transmis au syndic dans un délai permettant son inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Le syndic s’assurera de sa conformité avant de l’intégrer aux documents envoyés aux copropriétaires.

Un Débat et une Décision en Assemblée Générale

Lors de l’assemblée générale, le projet sera soumis au vote des copropriétaires. Il est conseillé au demandeur d’être présent pour expliquer le projet, répondre aux questions et rassurer les participants sur le respect des règles et des obligations légales.

En Cas de Refus

Si la majorité absolue n’est pas atteinte, il est possible de convoquer une seconde assemblée générale pour soumettre la demande à une majorité simple (article 25-1). Toutefois, cela ne garantit pas l’approbation et peut engendrer des délais supplémentaires.

En Cas de Travaux sans Autorisation

Les travaux réalisés en l'absence d'un vote lorsque ce vote est nécessaire sont donc illégaux.

Les copropriétaires qui en ont connaissance peuvent en informer le syndic de copropriété.

Le syndic va demander au copropriétaire de remettre en état le logement.

En cas d'inaction du copropriétaire, le syndic doit tenter un règlement amiable avant de faire un recours auprès du tribunal judiciaire du lieu de situation de l'immeuble. Pour cela, il doit faire appel à un conciliateur de justice (démarche gratuite) ou à un médiateur (démarche payante) ou à une procédure participative (démarche amiable de résolution d'un litige qui repose sur la signature d'un contrat écrit par lequel chacun s'engage à rechercher un accord dans un certain délai). Le recours à un avocat est obligatoire. (démarche payante avec recours à un avocat).

En cas d'échec, le syndic pourra exercer son recours devant le tribunal judiciaire.

SOURCE: www.oefe-immo.fr ; Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : article 9