RÉGULARISATION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ : LE NOUVEAU PROPRIÉTAIRE RESPONSABLE EN CAS DE TROP-PERÇU OU DE MOINS-PERÇU

Illustration IA

Lorsqu'un bien immobilier en copropriété est vendu, il est courant que les charges de copropriété fassent l'objet d'une régularisation après la signature de l'acte authentique. Cette régularisation peut conduire à des surprises pour le nouvel acquéreur, à qui le syndic peut réclamer des sommes supplémentaires, notamment en cas de moins-perçu ou de dépenses non prévues au budget initial.

Le cadre légal : que dit la loi ?

La loi du 10 juillet 1965, qui régit les copropriétés, précise les responsabilités respectives du vendeur et de l'acquéreur en matière de charges de copropriété. Voici les dispositions clés :

1. Paiement des provisions du budget prévisionnel :
   Ces charges courantes, déterminées à l'avance, restent à la charge du vendeur pour les échéances dues avant la mutation de propriété.

2. Paiement des provisions hors budget prévisionnel :
   Ces dépenses, souvent imprévues, sont dues par celui qui est copropriétaire au moment de leur exigibilité, qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acquéreur.

3. Régularisation après approbation des comptes :
   Si, lors de l’approbation des comptes de l’exercice, un trop-perçu ou un moins-perçu est constaté, il est imputé au copropriétaire en place à cette date, c’est-à-dire à l’acquéreur si la vente a déjà été actée.

Exemple concret : une régularisation postérieure à la vente

Prenons le cas de M. Dupont, vendeur, et Mme Martin, acquéreuse.

• Le contexte :
  En janvier, M. Dupont vend son appartement à Mme Martin. En mai, lors de l'assemblée générale des copropriétaires, les comptes de l’exercice précédent sont approuvés. Il apparaît qu’un moins-perçu de 1 200 € sur les charges de chauffage de l’immeuble doit être réglé par les copropriétaires.

• La régularisation :
  Bien que ce moins-perçu corresponde à une période où M. Dupont était copropriétaire, c’est Mme Martin, devenue copropriétaire en mai, qui est redevable de cette somme, car la régularisation est exigible au moment de l’approbation des comptes.

Une responsabilité qui surprend souvent les nouveaux propriétaires

Cette situation peut surprendre les acquéreurs, qui ne s’attendent pas à devoir régler des charges pour une période où ils n’étaient pas encore propriétaires. Cependant, cette règle vise à simplifier la gestion des copropriétés en attribuant une seule personne responsable pour chaque exercice clôturé.

Que peut faire l’acquéreur dans ce cas ?

Pour éviter de subir de telles régularisations imprévues, plusieurs mesures préventives peuvent être prises par l’acquéreur :

1. Exiger un état détaillé des charges et provisions au moment de la vente :
   Le notaire doit inclure ces informations dans l’acte authentique.

2. Négocier avec le vendeur :
   Une clause de répartition des charges peut être intégrée à l’acte de vente, prévoyant que le vendeur rembourse à l’acquéreur toute régularisation postérieure le concernant. Difficile acter après l'acte de vente. Exiger une avance lors de la signature de l'acte authentique permet de garantir le règlement de cette somme par le copropriétaire vendeur.

3. Se renseigner auprès du syndic :
   Il est utile de demander si des régularisations importantes sont prévues lors des prochaines assemblées générales.

SOURCE: Art. 6-2 du décret n°67-223 du 17 mars 1967