PARTICULARITÉS DES PETITES COPROPRIÉTÉS
Vont bénéficier du régime simplifié des petites copropriétés celles dont le syndicat des copropriétaires :
- comporte au plus cinq lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces,- ou dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15000€.
L’innovation majeure réside dans la possibilité de prendre des décisions sans organiser une Assemblée générale, mais dans ce cas il faut avoir l'unanimité des copropriétaires.
Ces syndicats de copropriétaires ne sont pas tenus :
- de constituer un conseil syndical
- de tenir une comptabilité en partie double, les engagements pouvant être constatés en fin d’exercice.
Ces syndicats de copropriétaires ne sont pas tenus :
- de constituer un conseil syndical
- de tenir une comptabilité en partie double, les engagements pouvant être constatés en fin d’exercice.
Particularités des copropriétés à 2:
Un régime dérogatoire est également institué pour les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, régime inspiré largement des dispositions applicables dans le cadre de l’indivision (articles 815 et suivants du Code civil).L’article 41-16 nouveau de la loi du 10 juillet 1965 déroge ainsi aux règles de majorité et au principe de réduction des voix du copropriétaire majoritaire.
Le copropriétaire détenant plus de la moitié des voix peut décider seul :
- des décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) ;
- des décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité simple de l’article 24 (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance) ;
- de la désignation du syndic. Les décisions de l'assemblée générale relevant de la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue de l’article 25) peuvent être adoptées par le copropriétaire détenant au moins deux tiers des voix.
Les mesures nécessaires à la conservation de l'immeuble en copropriété, même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence, peuvent être prises par chacun des deux copropriétaires.
Absence de réunion d’une assemblée générale
Les copropriétaires peuvent adopter, sans se réunir en assemblée générale :
- toutes mesures conservatoires ;
- les décisions mentionnées à l'article 41-16 de la loi (cf. supra) ;
- les décisions relevant de l'unanimité.
Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et doit les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité. Chacun des copropriétaires a l’obligation de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures, proportionnellement à sa quote-part de parties communes. En cas d’avance de sommes par l’un des copropriétaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
Réunion des deux copropriétaires sans convocation préalable
Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-16 de la loi ainsi que les décisions relevant de l'unanimité.
Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. L’ordre du jour peut être complété par chacun des copropriétaires, sous réserve d'en informer préalablement l'autre. Les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes sont obligatoirement prises lors d’une assemblée générale.
Le délai de contestation par le copropriétaire non décisionnaire est fixé à deux mois, à compter de la notification de la décision, et sauf urgence, l’exécution de la décision est suspendue pendant ce délai. Un état des dépenses et créances est tenu par le copropriétaire, non syndic, qui perçoit des revenus ou expose des frais, au titre de l’administration et de la gestion de l’immeuble en copropriété. Cet état est à la disposition de l’autre copropriétaire.
Pour éviter les situations de blocage, le recours au juge devient possible. Ainsi, peuvent être autorisés ou prescrits judiciairement :
- un acte nécessitant le consentement de l’autre copropriétaire dont le refus met en péril l’intérêt commun ; l’autre copropriétaire pouvant alors solliciter une autorisation judiciaire pour passer seul l’acte qui sera opposable au premier ;
- toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ;
- l’aliénation d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire ayant au moins deux tiers des voix.
Un des deux copropriétaires peut notamment être autorisé, par le président du tribunal judiciaire, à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l’autre copropriétaire, une provision pour faire face aux besoins urgents, en prescrivant, le cas échéant, les conditions de l’emploi.
Ces règles applicables aux copropriétés à deux sont très largement inspirées du régime de l’indivision du Code civil et devraient permettre de limiter les situations de blocage et faciliter la gestion des immeubles concernés. L’ensemble de ces dispositions spécifiques aux copropriétés de dimension réduite écartent l’application des dispositions du statut de la copropriété qui apparaissent inadaptées, compte tenu des particularités de ces petites copropriétés, en particulier en permettant la prise de décisions en dehors du cadre très strict d’une assemblée générale, lors de réunions informelles ou de consultations écrites.
Les copropriétaires peuvent adopter, sans se réunir en assemblée générale :
- toutes mesures conservatoires ;
- les décisions mentionnées à l'article 41-16 de la loi (cf. supra) ;
- les décisions relevant de l'unanimité.
Dans ce cas, le copropriétaire décisionnaire est chargé de leur exécution et doit les notifier à l'autre copropriétaire, à peine d'inopposabilité. Chacun des copropriétaires a l’obligation de contribuer aux dépenses au titre de ces décisions et mesures, proportionnellement à sa quote-part de parties communes. En cas d’avance de sommes par l’un des copropriétaires, il peut obliger l'autre copropriétaire à supporter avec lui les dépenses nécessaires.
Réunion des deux copropriétaires sans convocation préalable
Les deux copropriétaires composant le syndicat peuvent se réunir sans convocation préalable et prendre toutes décisions dans les conditions mentionnées à l'article 41-16 de la loi ainsi que les décisions relevant de l'unanimité.
Chaque copropriétaire peut convoquer l'autre copropriétaire à une assemblée générale en lui notifiant les points à l'ordre du jour. L’ordre du jour peut être complété par chacun des copropriétaires, sous réserve d'en informer préalablement l'autre. Les décisions portant sur le vote du budget prévisionnel et l'approbation des comptes sont obligatoirement prises lors d’une assemblée générale.
Le délai de contestation par le copropriétaire non décisionnaire est fixé à deux mois, à compter de la notification de la décision, et sauf urgence, l’exécution de la décision est suspendue pendant ce délai. Un état des dépenses et créances est tenu par le copropriétaire, non syndic, qui perçoit des revenus ou expose des frais, au titre de l’administration et de la gestion de l’immeuble en copropriété. Cet état est à la disposition de l’autre copropriétaire.
Pour éviter les situations de blocage, le recours au juge devient possible. Ainsi, peuvent être autorisés ou prescrits judiciairement :
- un acte nécessitant le consentement de l’autre copropriétaire dont le refus met en péril l’intérêt commun ; l’autre copropriétaire pouvant alors solliciter une autorisation judiciaire pour passer seul l’acte qui sera opposable au premier ;
- toutes mesures urgentes que requiert l’intérêt commun ;
- l’aliénation d’une partie commune à la demande d’un copropriétaire ayant au moins deux tiers des voix.
Un des deux copropriétaires peut notamment être autorisé, par le président du tribunal judiciaire, à percevoir des débiteurs du syndicat, ou de l’autre copropriétaire, une provision pour faire face aux besoins urgents, en prescrivant, le cas échéant, les conditions de l’emploi.
Ces règles applicables aux copropriétés à deux sont très largement inspirées du régime de l’indivision du Code civil et devraient permettre de limiter les situations de blocage et faciliter la gestion des immeubles concernés. L’ensemble de ces dispositions spécifiques aux copropriétés de dimension réduite écartent l’application des dispositions du statut de la copropriété qui apparaissent inadaptées, compte tenu des particularités de ces petites copropriétés, en particulier en permettant la prise de décisions en dehors du cadre très strict d’une assemblée générale, lors de réunions informelles ou de consultations écrites.
SOURCE: LEGIFRANCE
Commentaires
Enregistrer un commentaire