LA MISE EN CONCURRENCE DU SYNDIC : UNE OBLIGATION LÉGALE TOUS LES 3 ANS

LA MISE EN CONCURRENCE DU SYNDIC : UNE OBLIGATION LÉGALE TOUS LES TROIS ANS

Dans le cadre de la gestion d'une copropriété, le choix du syndic est un acte fondateur. Pour garantir la transparence et la maîtrise des charges, la législation française, et plus précisément l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, impose une mise en concurrence périodique des contrats de syndic.

Voici ce qu'il faut retenir de cette obligation qui incombe au conseil syndical.

1. LE PRINCIPE : UNE MISE EN CONCURRENCE OBLIGATOIRE

Selon l'alinéa 3 de l'article 21, le conseil syndical a le devoir de mettre en concurrence plusieurs projets de contrats de syndic. Cette procédure doit avoir lieu au moins tous les trois ans, moment qui correspond généralement à l'échéance du mandat du syndic en place.

L'objectif est double :

• Permettre aux copropriétaires de comparer les tarifs et les prestations.
• S'assurer que le contrat en cours reste compétitif par rapport au marché.

2. LES MODALITÉS : FORMALISME ET TRANSPARENCE

La loi ne se contente pas d'imposer une mise en concurrence ; elle encadre la forme des propositions pour rendre la comparaison possible et efficace :

• LE CONTRAT TYPE : Tous les projets de contrats présentés doivent être établis selon le « contrat type » réglementaire (défini par l'article 18-1-A). Cela évite les frais cachés et facilite la lecture.
• LA FICHE D'INFORMATION : Chaque proposition doit être accompagnée d'une fiche d'information standardisée résumant les prix et les prestations proposées.
• LE RÔLE DU CONSEIL SYNDICAL : C'est lui qui est le chef d'orchestre de cette recherche. Il sélectionne les contrats qu'il juge pertinents pour les présenter à l'assemblée générale (AG).

3. UNE OBLIGATION SANS SANCTION D'ANNULATION

C'est une subtilité importante du texte de loi : bien que la mise en concurrence soit prescrite, le texte précise que cette formalité n'est pas imposée « à peine d'irrégularité de la décision de désignation ».

En d'autres termes, si une assemblée générale vote pour un syndic sans qu'il y ait eu de mise en concurrence préalable (et sans dispense votée l'année d'avant), l'élection du syndic reste valide. Un copropriétaire ne peut pas faire annuler l'assemblée générale sur ce seul motif.

Note : Cependant, le conseil syndical engage sa responsabilité vis-à-vis des copropriétaires s'il néglige systématiquement cette mission d'information et de mise en concurrence.

EN RÉSUMÉ : CE QUE LE CONSEIL SYNDICAL DOIT FAIRE

ÉTAPE	ACTION
ANTICIPATION	Vérifier la date d'échéance du mandat du syndic (max 3 ans).
PROSPECTION	Demander au moins deux ou trois devis basés sur le contrat type et la fiche tarifaire.
ANALYSE	Comparer les fiches d'information et les honoraires.
INFORMATION	Joindre les projets de contrats à la convocation de l'AG.

SOURCES LÉGALES: 

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : Article 21, alinéa 3.
• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : Article 18-1-A (relatif au contrat type et à la fiche d'information).
• Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi du 10 juillet 1965.