PLACEMENTS DES FONDS TRAVAUX DE COPROPRIÉTÉ : QUE FAIRE QUAND LE LIVRET A ATTEINT SON PLAFOND ?

La constitution d'un fonds de travaux est une obligation légale pour la majorité des copropriétés, visant à anticiper et financer les travaux futurs (entretien, rénovation, amélioration). Le Livret A est le produit d'épargne privilégié pour placer ces fonds en raison de sa sécurité, de sa disponibilité et de son régime fiscal avantageux (intérêts non imposables).

Il est important de noter que le plafond du Livret A pour les syndicats de copropriétaires est supérieur à celui des particuliers (22 950 €) :

• Plafond standard pour copropriétés : 76 500 €

• Plafond pour les copropriétés de plus de 100 lots : 100 000 €

Toutefois, même avec ces plafonds rehaussés, certaines grandes copropriétés ou celles ayant d'importants projets de rénovation peuvent se retrouver avec un excédent de trésorerie à placer. Que faire lorsque ce plafond est atteint ?

🛡️ Les produits sécurisés au-delà du Livret A

Le syndicat des copropriétaires, dépositaire des fonds, est tenu d'opter pour des placements qui garantissent la sécurité et la disponibilité des sommes, car leur vocation première est de financer des travaux planifiés ou urgents.

1. Le Compte à Terme (CAT) - La Sécurité avec un Taux Garanti

Le Compte à Terme (CAT), ou Dépôt à Terme, est l'une des solutions les plus courantes et les plus adaptées pour placer l'excédent de fonds travaux.

• Principe : Il consiste à bloquer une somme d'argent pendant une durée déterminée (généralement de 1 mois à 5 ans) en échange d'un taux d'intérêt connu et garanti dès la souscription.

• Sécurité : Le capital est intégralement garanti à l'échéance.

• Disponibilité : Les fonds sont, par définition, bloqués jusqu'à l'échéance. Cependant, la plupart des banques permettent un retrait anticipé (partiel ou total) mais celui-ci s'accompagne souvent de pénalités (taux d'intérêt revu à la baisse). C'est pourquoi il est souvent conseillé d'ouvrir plusieurs CAT de montants et d'échéances différentes pour moduler la liquidité.

• Fiscalité : Les intérêts générés sont soumis au Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU) de 30 % (ou flat tax), sauf option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. C'est le principal inconvénient par rapport à l'exonération du Livret A.

2. Les comptes sur livrets (livrets non réglementés)

Les Livrets Bancaires non réglementés, souvent appelés livrets B ou comptes d'épargne classiques, peuvent être utilisés pour placer les sommes au-delà des plafonds réglementés.

• Principe : Ils fonctionnent comme des livrets d'épargne classiques, offrant une souplesse de versement et de retrait.

• Sécurité : Le capital est garanti.

• Disponibilité : Les fonds sont disponibles à tout moment sans pénalité.

• Rémunération : Le taux est fixé librement par la banque et peut être variable ou faire l'objet d'offres promotionnelles de courte durée.

• Fiscalité : Comme pour le CAT, les intérêts sont soumis au PFU (30 %).

3. Les comptes de dépôt rémunérés

Dans certains cas, la banque de la copropriété peut proposer un compte de dépôt (le compte courant de la copropriété) avec une légère rémunération sur les soldes créditeurs, sans être un produit d'épargne dédié. Cette solution offre une très grande liquidité mais un rendement souvent très faible.

⚠️ Point de vigilance : La Fiscalité

Le choix d'un placement non réglementé (CAT, Livret B, etc.) implique des démarches fiscales pour le syndicat. Les intérêts générés sont soumis à imposition, ce qui complexifie la gestion comptable par rapport au Livret A défiscalisé.

Il serait pertinent pour le législateur de créer un produit d'épargne spécifique, comme certains acteurs du milieu le réclament, qui offrirait un cadre fiscal et des plafonds plus adaptés aux enjeux financiers des copropriétés.

📝Synthèse : La stratégie de placement

Pour une gestion optimale des fonds travaux excédant le plafond du Livret A, la copropriété devrait privilégier une approche combinant sécurité et disponibilité :

Produit de Placement	Sécurité du Capital	Disponibilité des Fonds	Fiscalité des Intérêts	Rôle dans la Stratégie
Livret A (Prioritaire)	Élevée	Totale et Immédiate	Exonérée	Trésorerie d'urgence et fonds de base.
Compte à Terme (CAT)	Élevée	Restreinte (avec pénalités)	PFU (30 %)	Placement de l'excédent non nécessaire à court terme.
Livret B / Compte sur Livret	Élevée	Totale et Immédiate	PFU (30 %)	Trésorerie excédentaire souhaitant conserver une liquidité totale.

Si le Livret A reste l'outil de base, le Compte à Terme est souvent le meilleur compromis pour les montants importants destinés à financer un Plan Pluriannuel de Travaux (PPT), en raison de son taux garanti et de sa sécurité. L'Assemblée Générale doit toujours se prononcer sur le choix de ces placements, après étude des différentes offres bancaires.

SOURCE: CABINET OEFE IMMO , Décret n° 2020-93 du 5 février 2020 relatif au plafond du livret A applicable aux syndicats de copropriétaires