DPE COLLECTIF: L'UNITE DE DIAGNOSTIC EST LE BATIMENT, NON LA COPROPRIETE

La généralisation du DPE collectif par la Loi Climat et Résilience (2021) soulève une question cruciale pour les ensembles immobiliers gérés par une seule copropriété mais composés de plusieurs bâtiments distincts : l'obligation porte-t-elle sur l'ensemble ou sur chaque structure ?

Le rapport d'expertise confirme que le DPE collectif doit impérativement être réalisé par bâtiment distinct, et non pas un diagnostic unique pour l'ensemble de la copropriété.

La distinction entre l'obligation et son objet

Pour rappel, l'analyse légale repose sur une distinction fondamentale :

1. Le Déclencheur Juridique (Quand ?) : L'obligation de réaliser le DPE est déclenchée par la taille de la copropriété (nombre de lots), selon un calendrier allant de 2024 à 2026.

2. L'Unité Technique de Mesure (Quoi ?) : L'objet du diagnostic est le « bâtiment collectif d’habitation » (Article L. 126-31 du CCH), défini par l'Arrêté du 31 mars 2021 comme une structure caractérisée par la superposition physique des logements.

Dès lors qu'une copropriété gère plusieurs structures physiquement et structurellement indépendantes, chacune est considérée comme un « bâtiment » distinct au sens de la réglementation.

L'Impératif de la Modélisation Technique

Le caractère opposable du nouveau DPE et l'exigence de la méthode de calcul (3CL-DPE 2021) rendent l'approche par bâtiment non négociable. Cette méthodologie nécessite de modéliser avec précision l'enveloppe thermique (murs, toiture, fenêtres) et les systèmes énergétiques (chauffage, ECS) d'une unité homogène.

L'agrégation des données de plusieurs enveloppes hétérogènes dans un diagnostic unique fausserait la modélisation, compromettrait la fiabilité de la note énergétique et rendrait le DPE non conforme. Même si les bâtiments partagent un système de chauffage central, l'approche DPE par bâtiment reste la norme pour garantir la justesse de la classification.

Conséquences stratégiques pour la copropriété

La réalisation de diagnostics séparés, bien que représentant un coût initial potentiellement plus élevé, est un impératif stratégique :

• PPPT Ciblé : Le DPE sert de base au Projet de Plan Pluriannuel de Travaux (PPPT). Des diagnostics granulaires permettent d'identifier précisément les bâtiments les moins performants et de proposer des travaux ciblés, évitant que l'ensemble des copropriétaires ne supporte le coût de la rénovation due à la mauvaise performance de quelques structures seulement.

• Gestion des Risques (Passoires Thermiques) : L'approche par bâtiment permet de circonscrire les risques juridiques liés aux interdictions de louer (classes F et G). Si seuls deux bâtiments sur cinq sont classés F ou G, la pression réglementaire et l'obligation d'Audit Énergétique ne pèsent que sur les lots de ces deux structures.

En conclusion, pour garantir la conformité légale, la fiabilité du classement énergétique et une gestion équitable des futurs travaux, le Syndicat des Copropriétaires doit faire réaliser un DPE collectif pour chacun des bâtiments distincts qui composent son ensemble immobilier.

SOURCE: Article L. 126-31 du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH)