LOI "HABITAT DEGRADE" : LES PRINCIPALES MESURES DU TEXTE PROMULGUE LE 9 AVRIL 2024

Vote facilité pour les travaux d'économie d'énergie

• Lors de l'AGO - résolution travaux d'économie d'énergie

1er vote art.25: 

Passerelle 25-1:  1/3 des voix de tous les copropriétaires 

2ème votre art.25-1 

Si le 2ème votre art.25-1 n'est possible faute d'avoir atteint le quorum de la passerelle 25.1, alors il sera possible de convoquer une AGE  sous 3 mois au cours de laquelle les copropriétaires se prononceraient à la majorité de l’article 24 pour cette même résolution.

• Isolation thermique de la toiture ou du plancher par un ou plusieurs copropriétaires : démarches simplifiées

Un ou plusieurs copropriétaires peuvent désormais isoler thermiquement la toiture ou le plancher de l'immeuble, même si cela concerne des parties communes dans les même règles que ceux évoqués ci-dessus

Vote facilité pour le financement des travaux

La loi prévoit d’assouplir les conditions dans lesquelles l’assemblée générale pourra décider de souscrire un emprunt collectif remboursé par l’ensemble des copropriétaires.

Un tel emprunt pourra ainsi être adopté en assemblée générale à la même majorité que celle applicable au vote des travaux qu’il permettra de financer.

Par défaut, tous les copropriétaires sont tenus de participer au remboursement d'un emprunt voté en assemblée générale pour financer des travaux.

Cependant, un copropriétaire peut refuser d'y participer à condition de :

-Notifier son refus au syndic par écrit dans un délai de 2 mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale.
-Verser la totalité de sa quote-part du prix des travaux dans un délai de 6 mois suivant la notification du procès-verbal.

Passé ces délais, le copropriétaire sera tenu de participer à l'emprunt.

Le montant à rembourser par le copropriétaire refusant l'emprunt comprend :

-Le capital restant dû
-Les intérêts
-Les frais et honoraires liés à l'emprunt

Ces sommes seront versées au syndicat des copropriétaires et affectées au remboursement anticipé de l'emprunt.

Modalité de financement des travaux

Les fonds empruntés dans le cadre de cet emprunt collectif à adhésion automatique devront être versés par l’établissement prêteur sur un compte bancaire séparé et réservé à cet effet. 

Ce compte bancaire permettra également le versement des subventions publiques accordées au syndicat des copropriétaires pour le financement des travaux à réaliser et des sommes versées par le ou les copropriétaires ayant refusé de participer à l’emprunt.

Ce compte bancaire ne pourra faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec un autre compte.

Le paiement des travaux sera réalisé sur présentation des factures par le syndic à l’établissement prêteur.

Modalité d'accès aux parties communes étendue

Le propriétaire ou, en cas de copropriété, le syndicat des copropriétaires représenté par le syndic permet aux commissaires de justice d'accéder, pour l'accomplissement de leurs missions de signification, d'exécution ou d'affichage, aux parties communes des immeubles d'habitation, dans des conditions fixées par décret en Conseil d'Etat.

Les commissaires de justice ont accès aux boîtes aux lettres particulières selon les mêmes modalités que les agents chargés de la distribution au domicile agissant pour le compte des opérateurs mentionnés à l'article L. 126-12.

Notifications et mises en demeure en copropriété : passage au numérique avec option courrier postal !

Dites adieu aux piles de courriers ! La loi autorise désormais la dématérialisation des notifications et mises en demeure en copropriété sans l'autorisation préalable du copropriétaire.

Désormais, les notifications et mises en demeure peuvent vous être envoyées par voie électronique, sauf si vous exprimez auprès de votre syndic votre souhait de les recevoir par courrier postal (page 11 ANIL)

Résiliation du contrat de syndic à l'incitative du conseil syndical ! 

Le conseil syndical a le pouvoir de mettre fin au contrat du syndic en cours de mandat, s'il estime que le syndic n'exécute pas correctement ses missions.

Le conseil syndical adresse une demande motivée au syndic. 

Cette demande doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception et préciser les manquements reprochés au syndic.

-Le syndic est tenu de convoquer une assemblée générale des copropriétaires dans un délai de 2 mois à compter de la réception de la lettre recommandée. 

-L'ordre du jour de cette assemblée générale doit obligatoirement inclure la question de la résiliation du contrat du syndic.

-La résiliation du contrat du syndic doit être votée à la majorité absolue art. 25 des voix des copropriétaires à l'assemblée générale.

A défaut, le président du CS est habilité à la convoquer.

Lutte contrat l'habitat indigne 

Le syndic a des obligations d'information :

• En cas de procédure concernant la sécurité ou la salubrité de l'immeuble, le syndic doit informer les occupants et copropriétaires.
• Lors de la vente d'un lot de copropriété, le dossier de diagnostic technique doit inclure les arrêtés pris concernant la sécurité et la salubrité, s'ils concernent les parties privatives. L'acquéreur peut annuler la vente si ces arrêtés ne sont pas fournis.
• En cas d'arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l'insalubrité, si les travaux concernent les parties communes :
  • Le syndic mène la procédure avec les copropriétaires et informe les occupants.
  • La notification de l'arrêté est envoyée au syndic, qui informe les copropriétaires et les occupants.

Diagnostic structurel obligatoire des bâtiments d'habitation collectifs

Certaines communes peuvent imposer la réalisation d'un diagnostic structurel des bâtiments d'habitation collectifs.

Ce diagnostic a pour but :

• D'identifier les désordres qui affectent la solidité du bâtiment.
• D'évaluer les risques que ces désordres présentent pour la sécurité des occupants et des tiers.

Qui est concerné ?

• Les bâtiments d'habitation collectifs situés dans des secteurs définis par la commune.
• Les bâtiments d'habitation collectifs de plus de 15 ans.

Quand le diagnostic doit-il être réalisé ?

• Pour les bâtiments neufs, le diagnostic doit être réalisé à l'expiration d'un délai de quinze ans à compter de la réception des travaux de construction.
• Ensuite, un nouveau diagnostic doit être réalisé au moins tous les dix ans.

Qui doit réaliser le diagnostic ?

• Le diagnostic doit être réalisé par une personne compétente et assurée.
• Pour les copropriétés, le diagnostic peut être réalisé dans le cadre du plan pluriannuel de travaux.

Que se passe-t-il si le diagnostic n'est pas réalisé ?

• Le maire peut demander au propriétaire ou au syndic de transmettre le diagnostic.
• Si le diagnostic n'est pas transmis, le maire peut le faire réaliser d'office aux frais du propriétaire ou du syndic.

⚠Ce diagnostic structurel sera plus simple et moins lourd que le DTG, il a une vocation préventive et concernera tous types d'immeubles, en copropriété ou non alors que le DTG vise que les immeubles en copropriété. Ce diagnostic structurel est annulé en cas de présence de PPT existant dans les immeubles en copropriété.

Désignation du mandataire ad hoc

Le président du tribunal judiciaire peut imputer tout ou partie des frais de l'administration provisoire au syndic si ce dernier n'a pas saisi sur requête le juge d'une demande de désignation d'un mandataire ad hoc dans les conditions prévues à l'article 29-1 A, après audition du syndic et du conseil syndical, sur le rapport de l'administrateur provisoire.

Création de l'agrément de syndic d'intérêt collectif

La loi crée un nouveau statut de "syndic d'intérêt collectif" pour aider les copropriétés en difficulté.

Qu'est-ce qu'un syndic d'intérêt collectif ?

Un syndic d'intérêt collectif est un syndic professionnel qui a obtenu un agrément spécial auprès de l'État. Cet agrément lui permet d'intervenir dans les copropriétés où un mandataire ad hoc ou un administrateur provisoire a été désigné par le juge.

A quoi sert un syndic d'intérêt collectif ?

Un syndic d'intérêt collectif peut :

• Gérer les copropriétés pour lesquelles un mandataire ad hoc a été désigné.
• Assister un administrateur provisoire dans ses fonctions de gestion.

Comment obtenir l'agrément de syndic d'intérêt collectif ?

L'agrément est délivré par le préfet pour une durée de 5 ans. Pour l'obtenir, le syndic doit justifier de sa capacité et de ses compétences.

Qui peut devenir syndic d'intérêt collectif ?

Tout syndic professionnel peut demander l'agrément de syndic d'intérêt collectif.

Sanctions pénales pour les bailleurs en cas de bail non conforme

La loi prévoit des sanctions pénales pour les bailleurs et les intermédiaires qui ne respectent pas les obligations liées au contrat de location.

Quels sont les faits sanctionnés ?

• Refus d'établir un contrat conforme à la loi : Le bailleur ou l'intermédiaire qui refuse d'établir un contrat de location conforme aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 s'expose à des sanctions.
• Refus de délivrer un reçu ou une quittance : Le bailleur qui ne délivre pas de reçu ou de quittance pour le paiement du loyer ou des charges risque des sanctions.
• Dissimulation des obligations : Le bailleur ou l'intermédiaire qui dissimule ses obligations légales en matière de location peut également être sanctionné.

Quelles sont les sanctions encourues ?

• Peine d'un an d'emprisonnement
• Amende de 20 000 euros

Qui peut porter plainte ?

• Le locataire peut porter plainte auprès du commissariat de police ou de la gendarmerie.
• Les associations de consommateurs peuvent également agir en justice pour défendre les droits des locataires.

Lutte contre les congés abusifs en cas d'insalubrité ou de mise en sécurité d'un logement

La loi punit désormais les propriétaires qui dégradent, détériorent ou détruisent des logements insalubres ou en péril pour en faire partir les occupants avant la prise d'un arrêté officiel. Cette mesure vise à empêcher les "congés abusifs" et à mieux protéger les locataires dans ces situations difficiles.

Avant la loi, les propriétaires pouvaient organiser la vacance du logement avant la prise d'un arrêté officiel, échappant ainsi à leurs obligations de relogement.

Désormais, les sanctions pénales (3 ans d'emprisonnement et 100 000€ d'amende) peuvent être appliquées dès le début de la procédure contradictoire, c'est-à-dire dès que l'insalubrité ou le péril du logement est constaté.

Cette mesure s'inspire de la protection des locataires contre les congés abusifs en cas de travaux.

Le permis de louer

Le permis de louer (PDL) est un dispositif qui permet aux communes ou aux intercommunalités compétentes en matière d'habitat de lutter contre l'habitat indigne.

Comment fonctionne le PDL ?

Dans les zones où le PDL est mis en place, les propriétaires doivent :

• Déclarer la mise en location de leur logement (DML) pour les zones soumises à la DML.
• Obtenir une autorisation préalable à la mise en location (APML) pour les zones soumises à l'APML.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect du PDL ?

Les mises en location sans ou en méconnaissance du PDL peuvent être sanctionnées par des amendes pouvant aller de 5 000 à 15 000 euros.

Qui encaisse les amendes ?

Avant la loi du 9 avril 2024, les amendes étaient encaissées par le préfet et le produit des amendes était versé à l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (Anah).

Qu'est-ce qui change avec la loi du 9 avril 2024 ?

Désormais, les amendes du PDL sont encaissées par l'EPCI compétent en matière d'habitat ou, à défaut, par la commune. Le produit des amendes est affecté au financement des actions de lutte contre l'habitat indigne sur le territoire de l'EPCI ou de la commune.

Procédure menant à la prise d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité

Pour fluidifier le processus de traitement de l’habitat dégradé, la loi permet dorénavant aux Services départementaux d'incendie et de secours (SDIS) d’attester dans un rapport de l'existence d'un risque. Cette disposition vise :

● le risque incendie, lié au fonctionnement défectueux ou à un défaut

d'entretien des équipements communs d'un immeuble collectif d'habitation

(CCH : L.511-2, 2°) ;

● le risque lié à l'entreposage dans un local attenant ou compris dans un tel

immeuble, de matières explosives ou inflammables (CCH : L.511-2, 3°).

Ce rapport doit être transmis aux autorités compétentes (CCH : L.511-4 )

Renforcement du contrôle des logements par les agents municipaux : nouvelle obligation d'information pour les syndics.

La loi du 9 avril 2024 élargit l'obligation de communication d'informations aux syndics de copropriété.

Objectif : Faciliter le travail des agents municipaux du logement et renforcer les contrôles, notamment dans les meublés de tourisme.

En quoi consiste cette nouvelle obligation ?

Les syndics de copropriété devront désormais communiquer aux agents municipaux du logement tous les renseignements nécessaires à l'exercice de leur mission de contrôle, sans pouvoir opposer le secret professionnel.

Quels types de renseignements sont concernés ?

• Le règlement de copropriété de l'immeuble
• Les codes d'accès à l'immeuble
• Les plans de l'immeuble
• Tout autre renseignement utile pour l'exercice des missions de contrôle des agents

Quand cette obligation s'applique-t-elle ?

Cette obligation s'applique dès que les agents municipaux du logement en font la demande.

Pourquoi cette mesure est-elle importante ?

Cette mesure permettra aux agents municipaux du logement de :

• Mieux identifier les locations meublées de tourisme présentes dans les copropriétés.
• Effectuer des contrôles plus efficaces de ces locations.
• Lutter contre les abus et les manquements à la réglementation en matière de location meublée.

Le droit de préemption étendu aux copropriétés en difficulté

La loi du 9 avril 2024 élargit les possibilités d'utilisation du droit de préemption urbain (DPU) pour faciliter les interventions dans les copropriétés en difficulté.

Désormais, le DPU peut être utilisé pour :

• Mettre en œuvre un Opération Programmée d'Amélioration de l'Habitat (OPAH) : il s'agit d'un programme d'actions visant à améliorer les logements d'un quartier.
• Mettre en œuvre un plan de sauvegarde : il s'agit d'un dispositif spécifique pour les copropriétés en très grande difficulté.
• Mettre en œuvre une Opération de Résorption des Copropriétés Dégradées (ORCOD) : il s'agit d'un dispositif permettant la démolition-reconstruction de copropriétés insalubres.

SOURCE: LEGIFRANCE