COPROPRIÉTÉ SANS SYNDIC : LA DÉSIGNATION D'UN SYNDIC BÉNÉVOLE AVANT L'ORDONNANCE DU JUGE ÉVITE LA MISE SOUS TUTELLE

Lorsqu’une copropriété se retrouve subitement dépourvue de syndic à la suite d'une démission, du décès du gestionnaire ou de la fin non renouvelée de son mandat, la crainte majeure des copropriétaires est la « mise sous tutelle » de l'immeuble par la désignation judiciaire d'un administrateur provisoire, une procédure souvent perçue comme lourde et coûteuse.

Dans un arrêt important publié au Bulletin le 9 juillet 2026 (n° 24-21.290), la troisième chambre civile de la Cour de cassation pose un principe de pragmatisme et de sécurité juridique : l'absence de syndic s'apprécie au jour où le juge statue, et non à la date à laquelle la requête a été déposée par un copropriétaire.

Par conséquent, si l'assemblée générale des copropriétaires parvient à désigner un syndic (y compris un syndic bénévole) avant le jour de l'émission de l'ordonnance du président du tribunal judiciaire, la copropriété n'est plus considérée comme étant « dépourvue de syndic ». La nomination judiciaire d'un administrateur est alors sans objet et l'ordonnance doit être rétractée.

Les faits : la course entre procédure judiciaire et assemblée générale

L’affaire tranchée par la Haute juridiction illustre la réaction d'une copropriété face à une vacance soudaine de gouvernance :

1. Démission du syndic bénévole : Le syndic bénévole d'une résidence démissionne de ses fonctions à effet au 13 juillet 2023.

2. Convocation d'une AG : Dès le 13 juillet 2023, un copropriétaire prend l'initiative de convoquer une assemblée générale pour le 12 août 2023 en vue de désigner un nouveau syndic.

3. Requête en justice : Quelques jours plus tard, le 20 juillet 2023, un copropriétaire (une SCI) saisit sur requête le président du tribunal judiciaire afin de faire désigner un administrateur provisoire, faisant valoir la vacance de syndic.

4. Élection en AG d'un syndic bénévole : Le 12 août 2023, l'assemblée générale se réunit régulièrement et élit à nouveau un syndic bénévole pour une durée de trois ans.

5. Ordonnance tardive du tribunal : Le 15 septembre 2023 (puis le 16 octobre 2023), le président du tribunal judiciaire, statuant sur la requête déposée en juillet, désigne un administrateur provisoire.

Invoquant la décision souveraine de l'assemblée générale, les copropriétaires demandent la rétractation de l'ordonnance. La cour d'appel ayant rétracté la désignation de l'administrateur judiciaire, la SCI forme un pourvoi en cassation, soutenant que la carence de syndic devait s'apprécier à la date de dépôt de la requête.

La décision de la Cour de cassation : la date d'émission de la décision fait foi

La Cour de cassation rejette le pourvoi et confirme la décision d'appel. Elle formule clairement la règle de droit applicable :

« Lorsqu'il est saisi aux fins de désignation d'un administrateur provisoire, le président du tribunal judiciaire doit apprécier la condition tenant à l'absence de syndic au jour où il statue et non à la date de la requête. »

La Haute juridiction assoit son raisonnement sur deux fondements juridiques essentiels :

• La valeur exécutoire des décisions d'AG : Les décisions prises par l'assemblée générale s'imposent à tous les copropriétaires tant qu'une annulation judiciaire n'a pas été prononcée.

• L'appréciation au jour où le juge statue : Au moment où le juge signe son ordonnance (en septembre/octobre 2023), la copropriété disposait déjà d’un syndic bénévole régulièrement élu en août 2023. La condition d'absence de syndic exigée par l'article 47 du décret du 17 mars 1967 n'était donc plus remplie.

Les enseignements pratiques pour les copropriétés (Article 17 de la loi de 1965)

L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 encadre la désignation du syndic et les voies de recours en cas d'absence de gestionnaire. Cet arrêt apporte un éclairage crucial sur l'équilibre entre l'action judiciaire individuelle et la démocratie de la copropriété :

1. La primauté de la volonté des copropriétaires : L'action en justice introduite par un copropriétaire inquiet n'a pas pour effet de figer la situation juridique ni de confisquer le pouvoir de décision de l'assemblée générale.

2. Rôle préservé du syndic bénévole : Le fait que le syndic désigné par l'AG soit un syndic non professionnel (bénévole) ne diminue en rien sa validité juridique. Dès lors qu’il est élu conformément aux règles de majorité, le syndicat des copropriétaires a un représentant légal.

3. Évite des coûts inutiles : Une administration provisoire judiciaire entraîne des frais très élevés à la charge du syndicat des copropriétaires. L'arrêt évite qu’un immeuble qui a résolu sa crise interne se voit imposer arbitrairement un administrateur judiciaire à cause des délais de traitement des requêtes au greffe.

A RETENIR!

Si une copropriété se retrouve sans syndic et qu’un copropriétaire saisit le tribunal pour demander un administrateur provisoire, la situation n'est pas irréversible. Les copropriétaires conservent la possibilité d'organiser rapidement une assemblée générale pour élire un syndic — professionnel ou bénévole.

Dès lors que ce syndic est désigné avant le jour où le juge rend son ordonnance, la « mise sous tutelle » est évitée.

SOURCE: Cour de cassation, 3e civ., 9 juillet 2026, n° 24-21.290; Article 17 de la loi du 10 juillet 1965.