CLIMATISATION SANS AUTORISATION EN COPROPRIÉTÉ : L’IMPACT CRUCIAL DES DÉLAIS DE PRESCRIPTION
Installer un climatiseur chez soi pour faire face aux vagues de chaleur est une démarche de plus en plus courante. Pourtant, en copropriété, modifier la façade ou impacter les parties communes sans l'accord préalable de l'Assemblée Générale (AG) est illégal. Face au risque d'une condamnation à démonter l'appareil à leurs frais, de nombreux copropriétaires indélicats font un pari risqué : laisser le temps passer en espérant bénéficier des délais de prescription.
Mais que dit réellement la loi ? Les règles du jeu ont profondément changé et s'avèrent parfois plus piégeuses qu'il n'y paraît.
Le tournant de la loi ELAN
Avant l'entrée en vigueur de la loi portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (dite loi ELAN) du 23 novembre 2018, les litiges en copropriété obéissaient à des règles de prescription parfois complexes. La loi ELAN est venue harmoniser tout cela en modifiant en profondeur l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété.
Désormais, le texte ne laisse plus de place au doute :
« Les dispositions de l'article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat. »
Ce que change l'article 2224 du Code civil
L'application directe de cet article du Code civil entraîne deux conséquences majeures pour le copropriétaire qui a installé sa climatisation sans autorisation :
Un délai réduit à 5 ans : Le délai de prescription pour les actions personnelles (comme le non-respect du règlement de copropriété ou l'absence d'autorisation de l'AG) est aligné sur le droit commun. Il est donc passé de 10 ans à 5 ans.
Un point de départ glissant : C'est le point le plus crucial. Le compte à rebours de 5 ans ne commence pas automatiquement le jour où l'installateur visse le climatiseur au mur. Il débute le jour où le syndicat des copropriétaires (ou un autre copropriétaire) a connu ou aurait dû connaître l'existence de cette installation illégale.
Le calcul du risque : un faux bon plan
Si le passage à une prescription de 5 ans semble à première vue avantageux pour le copropriétaire fautif, le mode de calcul du point de départ change radicalement la donne.
Si l'unité extérieure du climatiseur est dissimulée sur une loggia ou un balcon privé et qu'elle est invisible depuis la rue, le syndic pourra facilement faire valoir qu'il n'en a eu connaissance que bien plus tard. Ce peut être lors d'un ravalement de façade, d'une fuite ou du passage d'un technicien. C'est à ce moment précis que le délai de 5 ans commencera à courir.
Cette règle balaye l'espoir du copropriétaire d'être "hors de cause" simplement parce que sa climatisation a été posée il y a plus de cinq ans en secret. Compter sur la prescription pour régulariser de fait des travaux non autorisés reste une stratégie hautement risquée qui se termine souvent devant les tribunaux avec l'obligation de remettre les lieux en état d'origine.
Si le passage à une prescription de 5 ans semble à première vue avantageux pour le copropriétaire fautif, le mode de calcul du point de départ change radicalement la donne.
Si l'unité extérieure du climatiseur est dissimulée sur une loggia ou un balcon privé et qu'elle est invisible depuis la rue, le syndic pourra facilement faire valoir qu'il n'en a eu connaissance que bien plus tard. Ce peut être lors d'un ravalement de façade, d'une fuite ou du passage d'un technicien. C'est à ce moment précis que le délai de 5 ans commencera à courir.
Cette règle balaye l'espoir du copropriétaire d'être "hors de cause" simplement parce que sa climatisation a été posée il y a plus de cinq ans en secret. Compter sur la prescription pour régulariser de fait des travaux non autorisés reste une stratégie hautement risquée qui se termine souvent devant les tribunaux avec l'obligation de remettre les lieux en état d'origine.
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