COPROPRIÉTÉ : LE SYNDIC ÉMET DES APPELS DE FONDS ET NON DES FACTURES!

La généralisation de la facturation électronique en France suscite de nombreuses interrogations, notamment chez les copropriétaires professionnels (commerces, professions libérales) qui occupent des locaux soumis à la TVA. Une question écrite posée par le sénateur Claude Raynal au ministère de l’Action et des Comptes publics permet de clarifier un point essentiel : le régime juridique et fiscal des appels de charges reste inchangé.

L’appel de fonds n’est pas une facture

Dans le cadre de la gestion d'un immeuble, le syndic de copropriété n'agit pas comme un prestataire de services vis-à-vis des copropriétaires, mais comme le mandataire du syndicat des copropriétaires (SDC). À ce titre, les documents qu'il transmet pour réclamer les provisions sur charges sont des appels de fonds ou des appels de charges.

Juridiquement, ces documents ne constituent pas des factures au sens du droit fiscal. Cette distinction est cruciale :

• Hors champ de la réforme : Puisqu’ils ne sont pas des factures, les appels de fonds n'entrent pas dans le champ d'application de la nouvelle obligation de facturation électronique.

• Pas de plateforme obligatoire : Les syndics n'ont aucune obligation de déposer ces appels de fonds sur des plateformes dématérialisées agréées ou sur le portail public de facturation.

La problématique de la TVA pour les professionnels

Le problème soulevé par de nombreux copropriétaires assujettis à la TVA réside dans la récupération de cette taxe. Les dépenses de la copropriété (entretien, sécurité, énergie) sont soumises à la TVA, mais les factures sont adressées au nom du syndicat des copropriétaires, et non à chaque copropriétaire individuellement.

Jusqu'à présent, les pratiques des syndics étaient hétérogènes, rendant parfois complexe la justification du droit à déduction de la TVA pour les entreprises propriétaires de leurs murs.

Ce qui change (et ce qui ne change pas)

Le ministère a été formel dans sa réponse du 23 avril 2026 : le régime demeure inchangé. 

1. La preuve de la déduction : Pour déduire la TVA, le copropriétaire doit s'appuyer sur le relevé de charges délivré par le syndic. Ce document doit faire apparaître distinctement le montant des charges et la TVA y afférente. 

2. La doctrine administrative maintenue : Les règles actuelles (précisées notamment dans le BOFiP sous les références BOI-TVA-CHAMP-10-10-20 et BOI-TVA-DED-40-10-10) continuent de s'appliquer. Le copropriétaire qui exerce une activité imposable peut déduire la taxe figurant sur son relevé de charges au prorata de ses tantièmes. 

3. Vers une normalisation : Bien qu'aucune obligation de facturation électronique ne s'impose, un groupe de travail dédié au secteur immobilier (sous l'égide de l'AFNOR) travaille à l'intégration d'un chapitre spécifique dans la norme XP-Z12-014. L'objectif est d'harmoniser la présentation des appels de charges pour faciliter la lecture des informations fiscales par les entreprises.

En résumé

Le syndic n'est pas tenu de produire des factures électroniques pour les appels de charges. Pour les copropriétaires, le justificatif de déduction de TVA reste le relevé de charges annuel ou périodique, document qui devrait, à l'avenir, tendre vers une forme plus normalisée pour répondre aux besoins de transparence comptable des professionnels.

SOURCE: Réponse ministérielle du 23 avril 2026; article 35 du décret de 1967.