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INDIVIDUALISATION DES FRAIS DE CHAUFFAGE ET D’EAU : CE QUE LA LOI IMPOSE D'ICI LE 01 JANVIER 2027!

Dans un contexte de transition énergétique et de maîtrise du pouvoir d’achat, la législation française, poussée par les directives européennes, a considérablement durci les règles relatives à la mesure des consommations d'énergie dans l'habitat collectif. L'objectif est clair : passer d'une répartition forfaitaire (souvent aux tantièmes) à une facturation au réel, incitant ainsi chaque occupant à la sobriété.

Voici l'état des lieux des obligations pour les propriétaires et syndicats de copropriétaires, basé sur le Code de l'énergie et les récents arrêtés.

1. Le principe : "Payer ce que l'on consomme"

Selon l'article L241-9 du Code de l'énergie, tout immeuble collectif (d'habitation ou mixte) équipé d'une installation centrale de chauffage, de froid ou d'eau chaude sanitaire a l'obligation de se doter d'un système de mesure individuel.

Cette installation doit permettre :

• De déterminer la quantité de chaleur, de froid ou d’eau chaude fournie à chaque logement.

• De réguler cette consommation (via des robinets thermostatiques, par exemple).

Qui est responsable ?

C’est au propriétaire de l'immeuble ou au syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) qu'incombe la responsabilité de s'assurer que l'immeuble respecte ces obligations. La loi précise que cette règle s'applique « nonobstant toute disposition ou convention contraire » : un règlement de copropriété ancien ne peut donc pas s'y opposer.

2. Les solutions techniques : Compteurs ou Répartiteurs ?

La loi prévoit une hiérarchie dans le choix du matériel :

1. Le compteur d'énergie thermique (CET) : Il mesure la quantité de calories entrant dans le logement. C'est la solution privilégiée pour les distributions "horizontales".

2. Le répartiteur de frais de chauffage (RFC) : Si l'installation de compteurs est techniquement impossible (distribution "verticale" par colonnes montantes) ou non rentable, on utilise des répartiteurs placés directement sur chaque radiateur.

3. Méthodes alternatives : Si aucune de ces solutions n'est viable économiquement ou techniquement, d'autres méthodes de calcul peuvent être envisagées selon un cadre fixé par décret.

3. La révolution du télérelevé : l'échéance du 1er janvier 2027

L'évolution majeure de ces dernières années concerne la manière dont les données sont collectées. L'article R241-8 du Code de l'énergie (issu du décret de mai 2019) a instauré un calendrier strict pour la généralisation du relevé à distance :

• Depuis le 25 octobre 2020 : Tout nouveau dispositif de mesure (compteur ou répartiteur) installé dans un immeuble doit obligatoirement être relevable à distance.

• D’ici le 1er janvier 2027 : C'est la date butoir pour l'ensemble du parc français. Tous les dispositifs déjà installés qui ne sont pas télérelevables devront être remplacés ou équipés d'un module radio.

Pourquoi cette obligation ?

Cette mesure, issue de la Directive Européenne 2018/2002, vise deux buts :

• Le confort : Éviter l'intrusion de techniciens dans les logements pour les relevés manuels.

• L'information : Permettre une transmission des données de consommation beaucoup plus fréquente (mensuelle), afin que l'occupant puisse ajuster son comportement en temps réel plutôt que d'attendre la régularisation annuelle.

4. Les exceptions à la règle

L'obligation d'individualisation n'est pas absolue. Des dérogations sont possibles dans deux cas précis :

1. Impossibilité technique : Par exemple, si le système de chauffage est intégré dans la dalle sans possibilité de mesure individuelle.

2. Coût excessif : Si les investissements nécessaires (achat, pose, entretien) sont disproportionnés par rapport aux économies d'énergie attendues sur une période de 10 ans.

Toutefois, ces exceptions doivent être justifiées par une étude technique ou économique sérieuse, conformément à l'arrêté du 8 juin 2023.

Pour résumer

Le cadre législatif ne laisse plus de place à l'hésitation. Les copropriétés qui n'ont pas encore entamé leur transition vers l'individualisation télérelevée doivent s'en saisir rapidement. Au-delà de la conformité légale, l'individualisation reste l'un des leviers les plus efficaces pour réduire la facture énergétique globale d'un bâtiment, avec des économies d'énergie estimées en moyenne entre 15 % et 25 %.

SOURCE: CABINET OEFE IMMO