LES COPROPRIÉTÉS EN BAIL RÉEL SOLIDAIRE (BRS) : GESTION, REDEVANCE ET GOUVERNANCE

Le Bail Réel Solidaire (BRS) s’impose comme la solution phare pour l'accession sociale à la propriété. En dissociant le foncier (détenu par l’Organisme de Foncier Solidaire - OFS) du bâti (détenu par les copropriétaires), ce mécanisme crée une forme de copropriété "hybride".

Voici les points clés pour comprendre comment s'articulent la gestion financière et la vie démocratique de ces résidences particulières.

1. LA COLLECTE DES APPELS DE FONDS : UN SYNDIC "DOUBLE CASQUETTE"

Dans une copropriété en BRS, le copropriétaire possède des droits réels sur son logement mais reste locataire de son terrain. Pour le syndic de copropriété, la gestion comptable demande une rigueur particulière.

• Les charges de copropriété classiques : Elles couvrent l'entretien des parties communes (ascenseur, nettoyage, espaces verts). Elles sont réparties selon les tantièmes, comme dans n'importe quel immeuble.

• La centralisation des appels : Bien que la redevance foncière soit due à l'OFS, c'est généralement le syndic qui centralise la collecte. Il émet un appel de fonds global comprenant à la fois les charges courantes et la redevance BRS, facilitant ainsi la lisibilité pour le propriétaire.

2. LE RÈGLEMENT DE LA REDEVANCE À L'OFS

La redevance est la contrepartie de la mise à disposition du terrain par l'OFS. Elle est modique mais obligatoire.

• Le mécanisme de versement : Une fois collectée auprès des résidents, le syndic reverse la part correspondante à l'OFS.

• En cas d'impayé : C'est ici que le bât blesse. Si un copropriétaire ne paie pas sa redevance, l'OFS peut intervenir. Le contrat de BRS prévoit souvent des clauses de résiliation ou des procédures spécifiques de recouvrement, car le non-paiement de la redevance fragilise l'équilibre économique du modèle social.

3. L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE : UN PARTENARIAT AVEC L'OFS

L'Assemblée Générale (AG) en BRS n'est pas un tête-à-tête exclusif entre voisins. L'OFS y occupe une place stratégique.

Les modalités de convocation

L'OFS doit impérativement être convoqué à toutes les assemblées générales, au même titre que les copropriétaires "preneurs". Bien qu'il ne soit pas propriétaire des murs, son droit de propriété sur le sol lui confère un droit de regard sur la conservation de l'immeuble.

La prise de décision et le droit de vote

Le schéma décisionnel est souvent défini par le règlement de copropriété et les statuts de l'OFS :

• Les décisions courantes : (Entretien, choix des prestataires) Elles sont prises par les copropriétaires.

• Les décisions structurelles : Pour les travaux affectant le gros œuvre ou la destination de l'immeuble, l'accord de l'OFS est souvent requis.

• Le droit de veto : L'OFS dispose parfois d'un droit de veto ou d'un vote prépondérant sur des questions qui pourraient compromettre la pérennité du caractère social de la résidence ou l'intégrité du terrain.

À noter : L'OFS veille également à ce que le syndic désigné respecte les engagements de gestion sociale.

SOURCE: CABINET OEFE IMMO

a. DÉFINITION ET CADRE GÉNÉRAL DU BRS

• Article L255-1 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) : Définit le contrat de bail réel solidaire, sa durée (18 à 99 ans) et la dissociation entre le foncier et le bâti.

• Article L329-1 du Code de l'urbanisme : Définit les Organismes de Foncier Solidaire (OFS) et leur mission d'intérêt général.

b. COLLECTE DES CHARGES ET DE LA REDEVANCE

• Article L255-8 du CCH : Précise que le preneur (le propriétaire du bâti) s'acquitte d'une redevance à l'OFS.

• Article L256-7 du CCH : Indique que le règlement de copropriété peut prévoir un mandat de recouvrement des redevances au profit du syndic. Cela permet au syndic de collecter la redevance OFS en même temps que les appels de fonds pour les charges de copropriété.

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (Art. 10 et 14-1) : Reste la base légale pour la répartition des charges de copropriété et la gestion des appels de fonds par le syndic.

c. ASSEMBLÉES GÉNÉRALES ET RÔLE DE L'OFS

• Article R255-11 du CCH (issu du décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024) : C'est l'article clé pour la gouvernance. Il dispose que :

  • Toute convocation d'assemblée générale doit être notifiée au preneur (le copropriétaire) et à l'Organisme de Foncier Solidaire (OFS).

  • Le procès-verbal de l'assemblée doit également être adressé à l'OFS après la réunion.

• Article L255-7 du CCH : Rappelle les obligations d'entretien et de travaux. L'OFS veille au maintien en bon état de l'immeuble pour garantir la pérennité du parc social.

d. TEXTES RÉGLEMENTAIRES RÉCENTS

• Décret n° 2017-1037 du 10 mai 2017 : Relatif au bail réel solidaire (fixe les premières modalités d'application).

• Décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024 : Ce texte récent a précisé et modernisé les règles de gestion des BRS, notamment sur l'information de l'OFS lors des assemblées générales et les plafonds de ressources.

e. CAS PARTICULIER : LE BRS D'ACTIVITÉ (COMMERCES)

• Articles L256-1 à L256-21 du CCH : Introduits récemment pour étendre le modèle du BRS aux locaux professionnels et commerciaux au sein des copropriétés.