🚧 LA COUR DE CASSATION VALIDE LE VOTE GLOBAL DE TRAVAUX EN COPROPRIÉTÉ : L'INDISSOCIABILITÉ DES DÉCISIONS CONFIRMÉE
Paris, le 28 janvier 2021 – La Cour de cassation a rendu un arrêt important (Civ. 3e, 28 janvier 2021, n° W 19-22.681) qui vient consolider la pratique des syndicats de copropriétaires concernant le vote des travaux majeurs. En rejetant le pourvoi d'un copropriétaire contestant l'annulation de résolutions d'assemblée générale (AG), la Haute Juridiction a notamment validé le principe du vote unique pour un ensemble de décisions jugées indissociables.
Le cœur du litige : Le "Vote Fourre-Tout" contesté
L'affaire opposait M. X..., copropriétaire, au syndicat de son immeuble et à son syndic. M. X... demandait l'annulation des résolutions n° 20 (ravalement et toiture) et n° 21.1 (réfection de toiture) votées lors de l'AG de 2013, soulevant deux griefs majeurs :
- Violation du principe de spécialité : Les résolutions avaient été votées en un seul bloc, intégrant non seulement le choix de l'entreprise et l'approbation des travaux, mais aussi la désignation de l'architecte, la fixation de ses honoraires, la souscription à l'assurance dommages-ouvrage, les honoraires du syndic et le calendrier d'appels de fonds. Le copropriétaire y voyait une violation de l'article 17 du décret de 1967 qui exige que chaque résolution n'ait qu'un seul objet.
- Manquement à l'obligation de mise en concurrence : Le copropriétaire déplorait le choix de l'architecte M. U... sans avoir procédé à une mise en concurrence formelle, alors que le montant de son contrat dépassait le seuil fixé par l'AG.
L'Indissociabilité justifie le vote unique
La Cour de cassation rejette fermement l'argument du copropriétaire sur le principe de spécialité. Elle approuve la Cour d'appel pour avoir jugé que les éléments de décision supplémentaires—comme la désignation de l'architecte, le montant de ses honoraires, l'assurance dommages-ouvrage, le calendrier des appels de fonds et les honoraires du syndic—n'entraînaient pas la nécessité de délibérations distinctes.
La Cour retient en effet que ces questions étaient "indissociables" des travaux eux-mêmes ou y étaient "nécessairement liées". Dès lors qu'une résolution porte sur un projet de travaux, le vote global de ses composantes financières et de la maîtrise d’œuvre est validé.
Ce qu'il faut retenir : La Haute Juridiction confirme qu'il est possible d'intégrer dans un même vote l'approbation des travaux, le choix du prestataire (entreprise), le choix du maître d'œuvre (architecte) et le montage financier (assurance et honoraires) lorsque tous ces éléments forment un "tout cohérent" relatif à l'exécution de l'opération.
La Cour retient en effet que ces questions étaient "indissociables" des travaux eux-mêmes ou y étaient "nécessairement liées". Dès lors qu'une résolution porte sur un projet de travaux, le vote global de ses composantes financières et de la maîtrise d’œuvre est validé.
Ce qu'il faut retenir : La Haute Juridiction confirme qu'il est possible d'intégrer dans un même vote l'approbation des travaux, le choix du prestataire (entreprise), le choix du maître d'œuvre (architecte) et le montage financier (assurance et honoraires) lorsque tous ces éléments forment un "tout cohérent" relatif à l'exécution de l'opération.
"8. Ayant relevé que les éléments de décision supplémentaires relatifs à la désignation de l'architecte, au montant de ses honoraires et à l'assurance dommages-ouvrage n'entraînaient pas à eux seuls la nécessité de délibérations distinctes et que le calendrier des appels de fonds et l'acceptation des honoraires du syndic avaient le même objet que les travaux ou leur étaient nécessairement liés, la cour d'appel, qui a ainsi fait ressortir que ces questions étaient indissociables, en a exactement déduit qu'elles avaient pu faire l'objet d'un vote unique."
Architecte habituel : Une exception à la mise en concurrence
Sur le second point, la Cour apporte une clarification bienvenue sur l'application de l'obligation de mise en concurrence (article 21 de la loi de 1965).
Elle a relevé que M. U... était l'"architecte habituel de la copropriété" et qu'il avait été sollicité par le syndic pour l'étude des offres de travaux contestées. La Cour en déduit qu'il a été proposé pour la maîtrise d'œuvre "dans des conditions exclusives de l'application de l'obligation de mise en concurrence".
Ce faisant, la Cour de cassation reconnaît implicitement la notion d'un choix intuitu personae (basé sur la confiance en la personne) et la continuité dans les relations professionnelles entre un syndicat et un prestataire, ce qui peut justifier de déroger à la procédure formelle de mise en concurrence pour le maître d'œuvre.
En conséquence, le pourvoi de M. X... a été rejeté, et les résolutions de l'AG de 2013 sont définitivement validées.
Elle a relevé que M. U... était l'"architecte habituel de la copropriété" et qu'il avait été sollicité par le syndic pour l'étude des offres de travaux contestées. La Cour en déduit qu'il a été proposé pour la maîtrise d'œuvre "dans des conditions exclusives de l'application de l'obligation de mise en concurrence".
Ce faisant, la Cour de cassation reconnaît implicitement la notion d'un choix intuitu personae (basé sur la confiance en la personne) et la continuité dans les relations professionnelles entre un syndicat et un prestataire, ce qui peut justifier de déroger à la procédure formelle de mise en concurrence pour le maître d'œuvre.
En conséquence, le pourvoi de M. X... a été rejeté, et les résolutions de l'AG de 2013 sont définitivement validées.
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