OUBLI DE RAJOUT DES DOCUMENTS OBLIGATOIRES DE L'ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DE COPROPRIÉTÉ
ILLUSTRATION IA
L’article 11 du décret du 17 mars 1967 établit une liste précise de documents qui doivent être notifiés en même temps que l’ordre du jour de l’assemblée générale (AG) de copropriété. Cette exigence vise à permettre aux copropriétaires de voter en toute connaissance de cause. Certains de ces documents sont cruciaux pour la validité des décisions prises, tandis que d'autres sont communiqués à titre informatif. Un oubli, même involontaire, peut avoir des conséquences importantes.
Documents notifiés pour information : Conséquences et Responsabilité
Lorsque les documents omis sont ceux destinés à l'information des copropriétaires, comme les annexes au budget prévisionnel ou le compte rendu du conseil syndical, la validité des décisions prises par l'assemblée générale n'est pas directement affectée, car les textes ne prévoient pas de sanction expresse dans ce cas.
Cependant, cela ne signifie pas qu'il n'y a aucune conséquence. La jurisprudence, notamment un arrêt de la cour d'appel de Paris de 2018, a précisé que si l'absence de notification de l'avis du conseil syndical ne cause pas automatiquement la nullité de la résolution, elle peut l'entraîner si l'assemblée générale n'a pas été en mesure de prendre une décision suffisamment éclairée (CA Paris, 21 nov. 2018, n° 15/14570).
De plus, la responsabilité du syndic peut être engagée si ce manquement cause un préjudice à un ou plusieurs copropriétaires. Ce préjudice peut être financier (par exemple, une décision mal informée entraînant des dépenses imprévues) ou résulter d'une perte d'une chance (par exemple, ne pas avoir pu contester efficacement une décision).
Documents Notifiés pour la Validité de la Décision : Risque de Nullité
En revanche, l'omission de documents requis pour la validité de la décision a des conséquences beaucoup plus graves. L'article 13 du décret du 17 mars 1967 est clair : l'assemblée générale « ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I » dudit décret.
La liste de ces documents essentiels est variée et comprend, entre autres, les informations comptables et financières (les 5 annexes, le relevé général des dépenses), ainsi que les contrats, devis et marchés de travaux soumis au vote de l'assemblée.
Le non-respect de cette obligation entraîne la nullité des résolutions adoptées par l'assemblée générale. La jurisprudence confirme cette position, comme l'illustre un arrêt de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 7 sept. 2017, n° 16-19.659), qui a souligné la responsabilité civile du syndic dans de tels cas. La nullité peut être prononcée par un tribunal saisi par un copropriétaire opposant ou défaillant.
Que faire en cas d'oubli ?
La marche à suivre en cas d'oubli dépend du temps restant avant la tenue de l'assemblée générale :
Plus de 21 jours avant l'AG : Le syndic a la possibilité de rectifier son erreur en complétant l'ordre du jour initial par une nouvelle notification. Cette notification complémentaire se fait à ses frais, puisqu'il est considéré comme fautif. L'assemblée générale pourra alors valablement délibérer et voter sur la question initialement omise.
Moins de 21 jours avant l'AG : La situation est plus délicate. Le président de séance doit veiller à ce que l'assemblée générale ne se prononce pas sur le point pour lequel les documents requis n'ont pas été communiqués. Bien que les copropriétaires puissent discuter de la question, aucun vote ne peut avoir lieu. Deux solutions sont alors possibles :
Une nouvelle assemblée générale, dite extraordinaire, est convoquée, aux frais du syndic, afin de permettre un vote rapide sur la question.
Si l'urgence est moins pressante, la question est reportée et débattue lors de la prochaine assemblée générale ordinaire, celle qui sera appelée à approuver les comptes de l'exercice en cours.
Commentaires
Enregistrer un commentaire