DÉLAI DE FORCLUSION ET ACTIVITÉS IMMOBILIÈRES EN FRANCE : COMPRENDRE LE CADRE RÉGLEMENTAIRE

ILLUSTRATION IA

Le délai de forclusion représente une notion juridique fondamentale, particulièrement pertinente dans le secteur immobilier en France. Il s'agit de la période au-delà de laquelle une action en justice ne peut plus être valablement exercée. Ignorer ces délais peut avoir des conséquences financières significatives pour les professionnels et les particuliers impliqués dans des transactions ou des litiges immobiliers. Cet article vise à éclaircir l'application du délai de forclusion dans le contexte des activités immobilières françaises, en se référant au cadre réglementaire en vigueur.

Principes généraux du délai de forclusion

Contrairement au délai de prescription, qui éteint l'action en justice tout en laissant subsister le droit, le délai de forclusion éteint le droit lui-même. Une fois le délai de forclusion expiré, il n'est plus possible d'agir en justice pour faire valoir un droit, quelle qu'en soit la validité initiale. Le point de départ du délai de forclusion varie en fonction de la nature de l'action et des dispositions légales spécifiques.

Application spécifique aux activités Immobilières

Le secteur immobilier est régi par un ensemble complexe de lois et de réglementations, et plusieurs délais de forclusion s'appliquent à différentes situations :

• Actions en nullité de vente immobilière : L'article 1648 du Code civil, relatif à la garantie des vices cachés, prévoit un délai de forclusion de 2 ans à compter de la découverte du vice. Cela signifie que l'acquéreur d'un bien immobilier qui découvre un vice caché affectant l'usage du bien doit agir en justice dans ce délai de deux ans pour obtenir l'annulation de la vente ou une réduction du prix.

• Actions en responsabilité contre les constructeurs et autres intervenants : Le régime de la responsabilité décennale, biennale et de parfait achèvement, régi par les articles 1792 et suivants du Code civil, est également soumis à des délais spécifiques. Si la responsabilité décennale (concernant les dommages qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination) a une durée de 10 ans à compter de la réception des travaux, les actions doivent être intentées dans ce délai de forclusion. De même, la garantie biennale (portant sur les éléments d'équipement dissociables) a une durée de 2 ans à compter de la réception. Le délai de forclusion pour agir en parfait achèvement est de 1 an à compter de la réception.

• Actions en bornage : L'article 646 du Code civil stipule que toute personne peut contraindre son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Bien qu'il n'y ait pas de délai de forclusion strict pour l'action en bornage elle-même, les actions visant à contester un bornage amiable ou judiciaire peuvent être soumises à des délais de prescription classiques.

• Actions en recouvrement de charges de copropriété : La loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis prévoit un délai de forclusion de cinq ans pour les actions en recouvrement des charges de copropriété, conformément à l'article 42 de la loi. Ce délai court à compter de la date d'exigibilité de la charge.

• Contestation des assemblées générales de copropriétaires : L'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit un délai de forclusion de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal de l'assemblée générale pour contester les décisions prises lors de celle-ci.

SOURCE: www.oefe-immo.fr