LA RÉVOLUTION TECHNOLOGIQUE DANS LA RÉPARTITION DES CHARGES DE COPROPRIÉTÉ

ILLUSTRATION IA

La loi du 10 juillet 1965, qui régit le fonctionnement des copropriétés, atteint soixante ans. Si ses fondements restent pertinents, les évolutions technologiques, notamment en domotique et intelligence artificielle, remettent en question les principes établis en matière de répartition des charges. La question se pose aujourd’hui : est-il encore légitime de répartir les charges selon des critères figés alors que les nouvelles technologies permettent une individualisation précise des consommations et des usages ?

UNE SOCIÉTÉ PLUS INDIVIDUALISTE ET DES IMMEUBLES CONNECTÉS

Les évolutions sociétales et technologiques transforment notre rapport à la copropriété. Dans une société où l’individualisme devient une valeur prépondérante, il semble de plus en plus difficile de justifier une répartition des charges fondée sur des tantièmes immuables. En parallèle, les immeubles deviennent des systèmes intelligents capables de mesurer en temps réel toutes les consommations : chauffage, ventilation, électricité, arrosage, ascenseurs, sécurité, accès aux parties communes…

Loin des immeubles d’autrefois, les résidences modernes sont équipées de capteurs et d’algorithmes capables d’analyser avec précision l’utilisation des équipements communs. Chaque passage dans un ascenseur, chaque ouverture de porte, chaque consommation d’énergie peut être comptabilisé et attribué aux utilisateurs concernés.

VERS UNE RÉPARTITION DES CHARGES PLUS JUSTE ?

Face à ces avancées, le critère de l’utilité, qui guide actuellement la répartition des charges, paraît dépassé. La loi de 1965 repose sur une vision collective du patrimoine, où l’individu s’efface devant l’intérêt de la collectivité et du bon entretien de l’immeuble. Mais avec les technologies actuelles, pourquoi continuer à répartir les charges selon des valeurs théoriques et non selon les consommations réelles ?

Des évolutions sont envisageables :

• Répartition des charges d’ascenseur au nombre de passages effectifs.

• Prise en compte de l’usage réel des parkings.

• Facturation des consommations d’électricité des parties communes en fonction des allers et venues.

• Calcul des charges d’entretien des locaux poubelles selon le volume des déchets déposés.

• Contribution spécifique pour les utilisateurs des locaux vélos ou autres équipements particuliers.

UN IMMEUBLE QUI NE SERAIT PLUS QU’UNE AGRÉGATION D’HABITATIONS INDIVIDUALISÉES

Si la technologie permet cette individualisation des charges, est-ce pour autant souhaitable ? L’un des principes fondamentaux de la copropriété repose sur la mutualisation et la solidarité entre copropriétaires. En fragmentant les charges à l’extrême, ne risque-t-on pas d’accentuer les divisions et de faire disparaître toute notion de collectivité ?

Le législateur devra bientôt trancher sur la question. Pour l’instant, la loi ne permet pas d’individualiser totalement les charges, mais face aux demandes croissantes de copropriétaires souhaitant payer uniquement ce qu’ils consomment, la question ne peut être éludée. Avec les nouvelles possibilités offertes par la domotique et l’intelligence artificielle, l’immeuble collectif pourrait bientôt devenir une simple juxtaposition d’entités individuelles, remettant en cause l’esprit même de la copropriété.

SOURCE: OEFE IMMO