LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ÉNERGÉTIQUE (DPE) COLLECTIF EN COPROPRIÉTÉ HORIZONTALE : CADRE LÉGAL ET CAS PARTICULIERS

Depuis plusieurs années, la transition énergétique est au cœur des politiques publiques françaises. En copropriété, l’une des mesures phares pour accompagner cette dynamique est la réalisation du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) collectif.

Cependant, des spécificités émergent dans le cas des copropriétés horizontales, où les lots privatifs sont souvent indépendants mais peuvent partager certaines installations communes. Cet article fait le point sur le cadre légal du DPE collectif et aborde le cas particulier des copropriétés horizontales avec une faible mutualisation des parties communes.

1. Cadre légal : Obligation de réaliser un DPE collectif

Ce diagnostic, qui concerne les immeubles d'habitation collective, permet d'évaluer la performance énergétique d’un bâtiment pour encourager les travaux de rénovation thermique.

Tout bâtiment d'habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 doit disposer d'un DPE collectif.

• Cette obligation concerne ainsi :Depuis le 1er janvier 2024, les immeubles en monopropriété et les copropriétés de plus de 200 lots
• Depuis le 1er janvier 2025, les copropriétés comportant entre 50 et 200 lots.
• Le DPE collectif deviendra également obligatoire à partir du 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

Sanctions en cas de non-respect

La loi ne prévoit aucune sanction en cas de non réalisation d'un DPE collectif, de non souscription à un contrat de performance énergétique ou à l'absence d'un plan de travaux d'économie d'énergie, dès lors qu'une discussion de principe a bien eu lieu et qu'une question a bien été portée à l'ordre du jour de l'assemblée générale.

Mais, dans l'hypothèse où un propriétaire subit un préjudice (par exemple, l'impossibilité de louer ou de vendre son appartement) en raison d'un mauvais classement énergétique de son logement résultant des parties communes ou des équipements collectifs, la responsabilité du syndicat des copropriétaires pourra être engagée.

2. Cas particulier : Les copropriétés horizontales avec faible mutualisation

Une copropriété horizontale se distingue par l’organisation de ses lots : chaque copropriétaire dispose d’un logement individuel (souvent une maison) et parfois d’un terrain privatif. Contrairement aux copropriétés verticales (immeubles), les parties communes et les installations collectives y sont généralement réduites.

Cas étudié : Répartition uniquement du contrat d’eau en compteurs divisionnaires

Dans certaines copropriétés horizontales, les lots privatifs ne partagent qu’un réseau commun d’eau avec des compteurs divisionnaires. Les autres équipements (chauffage, électricité, isolation, etc.) relèvent exclusivement de la gestion privative. Cette configuration soulève des questions quant à l’obligation de réaliser un DPE collectif.

Applicabilité du DPE collectif
Selon l’article L. 126-31 du Code de la construction et de l’habitation, un DPE collectif est obligatoire uniquement si la copropriété dispose d’un système collectif de production de chaleur ou de froid et partage une habitation collective.

• Dans ce cas précis, où seuls les compteurs d’eau sont mutualisés, il n’existe pas de système collectif de chauffage ou de refroidissement, ni d'autres éléments de bâti en commun. Le DPE collectif n’est donc pas obligatoire, car les bâtiments sont énergétiquement indépendants. Dans ce cas, chaque copropriétaire sera contraint de réaliser un audit énergétique, uniquement en cas de vente, si sont DPE individuel est de classe E, F,G et de D également à partir du 01/01/2034.

Exemple pratique : Une copropriété horizontale avec compteurs d’eau divisionnaires

1. Organisation de la copropriété

   • Chaque maison dispose de son propre système de chauffage individuel (ex. chaudière à gaz ou pompe à chaleur) et il s'agit d'habitations individuelles non collectives.
   • Le seul élément commun est la répartition des consommations d’eau, mesurée par des compteurs divisionnaires.

2. Impact sur le DPE collectif

• Dans ce contexte, l’absence d’équipements collectifs liés à la performance énergétique (chauffage ou isolation) ainsi qu'aucun élément de bâti ne qualifiant l'habitat de collectif, exonère la copropriété de l’obligation de réaliser un DPE collectif mais oblige chaque copropriétaire à réaliser un audit énergétique

SOURCE: L’article L126-31 du code de la construction et de l’habitation