SUPER SAISIE CONSERVATOIRE DE LA LOI DITE HABITAT DEGRADE
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Introduction
La loi du 9 avril 2024 visant à accélérer et simplifier la rénovation de l'habitat dégradé a introduit un dispositif inédit en matière de recouvrement de créances de copropriété : la super saisie conservatoire. Cet article se propose d'analyser les contours de cette nouvelle procédure, en s'appuyant sur les dispositions de l'article 19 de cette loi et sur les commentaires de spécialistes.
La super saisie conservatoire : un outil de recouvrement accéléré
La super saisie conservatoire permet au syndicat des copropriétaires de procéder à une saisie conservatoire sur les comptes bancaires d'un copropriétaire débiteur sans avoir à solliciter une autorisation judiciaire préalable. Cette mesure exceptionnelle vise à faciliter et accélérer le recouvrement des charges impayées, notamment dans le contexte des copropriétés en difficulté.
Les créances concernées
Le dispositif s'applique aux créances visées à l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s'agit principalement :
- Des provisions exigibles : celles prévues au budget prévisionnel et les dépenses pour travaux non prévus initialement mais votés en assemblée générale.
- Des provisions rendues exigibles par anticipation : les provisions dues au titre du budget de l'exercice en cours, des travaux et cotisation au fonds de travaux votés, qui deviennent exigibles avant leur échéance normale.
Il est important de noter que les frais de recouvrement ne sont pas inclus dans l'assiette de la saisie.
Les conditions de mise en œuvre
Pour procéder à une super saisie conservatoire, le syndicat des copropriétaires doit respecter certaines formalités :
- Mise en demeure préalable : Le copropriétaire débiteur doit avoir reçu une mise en demeure restée infructueuse pendant au moins 30 jours. Cette condition est nécessaire pour rendre les provisions exigibles par anticipation.
- Saisie par un commissaire de justice : Le syndicat doit saisir un commissaire de justice qui procédera à la saisie conservatoire sur les comptes bancaires du débiteur.
- Assignation dans le délai d'un mois : L'avocat du syndicat doit délivrer une assignation dans le délai d'un mois suivant la saisie conservatoire, afin d'engager une procédure judiciaire.
Les enjeux et les interrogations
Cette nouvelle procédure soulève plusieurs questions :
- La nécessité de la mise en demeure préalable : Si l'article 19 de la loi ne semble pas exiger formellement le respect d'un délai de 30 jours après la mise en demeure, il est recommandé de le respecter pour sécuriser la procédure et éviter d'éventuelles contestations.
- Les éléments à fournir au commissaire de justice : Le texte de loi ne précise pas les éléments à communiquer au commissaire de justice pour effectuer la saisie.
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