DETERMINER LES PROVISIONS SUR CHARGES LOCATIVES
Afin de déterminer les provisions sur charges locatives dans le cadre d'une mise en location, il faudra expliciter au locataire les modalités de provisionnement ainsi que la régularisation des charges qu'on abordera dans un article différent.
Nous allons aborder ici plusieurs approches techniques permettant ce chiffrage.
Dans le cadre de la location d'une maison indépendante, le chiffrage des provisions sera plus facile. On pourra s'appuyer sur la connaissance des charges de l'année écoulée, factures à l'appui pour déterminer les provisions (ex. factures gaz pour le chauffage, facture de l'eau, autre factures en lien avec les prestations que le mandant prend en charge tel que l'intervention d'une entreprise de paysagiste etc.).
Dans le cadre de la location d'un appartement, l'approche sera un peu plus complexe dans la mesure où le syndic de copropriété tient une comptabilité normalisée et produit un certain nombre de documents qu'il faudra décrypter.
- La 1ère approche de chiffrage des provisions sur charges sera celle de la connaissance des charges de l'année écoulée. Pour cela il faudra s'appuyer sur les documents suivants pour constater les éléments de charges récupérables:
-Décompte annuel des charges du syndic concernant les lots loués. Nous allons extraire ce document que la part locataire (récupérable) sur le total des charges dues. Vous constaterez dans l'extrait de décompte de charges ci-dessous un total de charges récupérables d'une valeur de 1793,80€.
En divisant par 12 ce montant, on obtient un décompte de charges récupérables sur l'année écoulée d'une valeur de 149 €/mois.
-Les prix/m3 de l'eau sont également fournis par le syndic. Dans l'extrait ci-dessous, on constate un prix d'eau froide de 4,8859€/m3 et un prix d'eau chaude de 10,139€ d'eau chaude.
En constatant la consommation moyenne sur une période annuelle, on peut déterminer les provisions sur charges d'eau chaude et d'eau froide dues par le locataire. Par exemple, pour une personne consommant en moyenne 40m3 d'eau par an dont 10m3 d'eau chaude, on trouvera les valeurs suivantes:
Eau froide= 30m3*4,8859€/m3= 146€
Eau chaude= 10m3*10,139€ =101€
En divisant par 12, on obtiendra l'estimation des provisions pour un futur locataire d'eau chaude et d'eau froide:
Provisions eau froide mensuelle= 146€/12= 12€/mois
Provisions eau chaude mensuelle= 101€/12=8€/mois
-L'avis de taxe foncière nous permet de constater sur la dernière page les valeurs de de taxes qui sont des charges récupérables, à savoir, la taxe sur les ordures ménagères et la taxe GEMAPI.
Ex. Les valeurs de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM) s'élève à 120€. La GEMAPI s'élève à 12€, on obtiendra une provision mensuelle de:
TEOM= 120€/12=10€/mois
GEMAPI=12€/12=1€/mois
Provisions charges communes= 149 €
Provisions eau froide= 12€
Provisions eau chaude=8€
TEOM=10€
GEMAPI=1€
TOTAL= 180€/MOIS
- La 2ème approche consiste à s'appuyer sur le prévisionnel du budget de la copropriété pour déterminer les provisions sur charges communes
En comptabilisant les autres charges récupérables individualisée comme nous l'avons fait pour la 1ère démarche (eau, TEOM, GEMAPI etc.) on obtiendra:
Provisions charges communes= 145 €
Provisions eau froide= 12€
Provisions eau chaude=8€
TEOM=10€
GEMAPI=1€
TOTAL= 176€/MOIS
⚠CONSEIL: En période de fluctuations importantes des prix, il est préférable de s'appuyer sur la 2ème démarche de chiffrage des provisions ainsi que de majorer la valeurs estimées du % d'inflation.
SOURCE: CHARGES RECUPERABLES
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